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Comprador brasileiro reanima mercado imobiliário de Miami

2012-01-26T09:18:00.002-02:00

Em 2008, o mercado imobiliário de Miami, cidade conhecida como "portão da América Latina", estava deprimido. Os únicos negócios realizados envolviam execuções de hipotecas, e o futuro parecia tão sombrio quanto as torres de apartamentos de luxo à beira-mar, onde dezenas de compradores perderam entradas consideráveis e abandonaram suas unidades com a chegada da crise.

"Cerca de um terço dos que tinham contratos desistiram. Outro terço dos projetos nunca foi construído. Os preços caíam sem parar", lembra Maurice Veissi, presidente da Associação Nacional de Corretores de Imóveis.
Mas isso foi antes que os brasileiros se tornassem a última onda latino-americana a atingir a cidade.
Primeiro, eles vieram passar férias na praia; depois, para comprar apartamentos de férias -às vezes mais de um e geralmente em dinheiro.
Os imóveis parados foram rapidamente "engolidos", diz Veissi. Hoje, as empreiteiras estão de volta ao trabalho, começando ou reiniciando projetos de edifícios ambiciosos.
Os brasileiros, é claro, não são o único motivo pelo qual o mercado imobiliário local está animado. O sul da Flórida foi chamado pelo jornal "Miami Herald" de epicentro de vendas residenciais para estrangeiros, incluindo outros latino-americanos e europeus. Eles representam mais de 65% das vendas em Miami, segundo a associação.
Brasileiros ultrapassaram outras nacionalidades entre os compradores de imóveis em Miami. Números da associação de corretores os apontam como o segundo grupo mais ativo de estrangeiros, com 12%, entre venezuelanos (15%) e argentinos (11%).
"Eles estão tomando Miami", afirma Edgardo Defortuna, executivo-chefe da imobiliária Fortune International Realty, que já tem escritório em São Paulo."Mais do que apenas comprar um apartamento, trazem seus amigos e parentes para fechar negócio. Quando um compra em um projeto, os outros vêm junto."
Em geral, os compradores são famílias de classe média alta que querem desfrutar da prosperidade recém-conquistada como profissionais liberais e empresários. "Os brasileiros vêm para gastar", diz Cristiano Piquet, 34. Ele se mudou para Miami em 2001, para ser piloto de corrida. Hoje, dirige uma empresa imobiliária com cerca de 50 agentes.
Para Piquet, Miami é limpa, organizada e, principalmente, segura para quem quer exibir sinais de afluência como relógios Rolex ou conversíveis sem temor do crime. Ele conta que, na cidade, há uma placa de carro personalizada que diz: "Here I can" (Aqui eu posso).
Miami tem uma história de sucesso, queda e novamente sucesso. Na Brickellhouse, primeiro lançamento da cidade nos últimos anos, 100 das 374 unidades -com preços de US$ 200 mil (R$ 355 mil) a US$ 1,4 milhão (R$ 2,5 milhões)- foram vendidas em dois meses, quase todas para latino-americanos.
NOVOS ARES
Diferentemente da maioria dos incorporadores, o empreiteiro Harvey Hernandez exige que os clientes paguem 90% do preço antes de a construção terminar, modelo financeiro conhecido pela maioria dos compradores latinos.
Em um esforço para estimular o mercado imobiliário norte-americano, foi apresentada no Senado uma proposta bipartidária que daria vistos de três anos para estrangeiros que investissem no mínimo US$ 500 mil (R$ 888 mil) em imóveis residenciais.
Os legisladores da Flórida devem discutir em breve a lei de "destino resort", que permitiria o jogo em cassinos em complexos de lazer, como o Resorts World Miami, que deverá ter mil apartamentos.
fonte:folha.com

Quer investir em imóveis? Confira 10 dicas para se dar bem neste mercado

2012-01-16T11:06:00.001-02:00

São Paulo – Os imóveis sempre foram considerados no Brasil uma opção segura e atrativa de investimentos. Nos últimos anos, principalmente, a forte alta no preço dos empreendimentos fez com que muitas pessoas começassem a se interessar ainda mais por este este tipo de aplicação.

E você, já pensou em investir em imóveis? Acha que eles ainda podem trazer uma boa rentabilidade? Então confira as dicas do vice-presidente do Ibef (Instituto Brasileiro de Executivos de Finanças) e autor do livro “Imóveis, Seu Guia Para Fazer da Compra e Venda um Grande Negócio”, Luiz Calado.

1 – Procure se antecipar às melhorias que podem valorizar as regiões
Antes de decidir pela compra de um imóvel para investir, é importante tentar se antecipar às melhorias que podem valorizar as regiões. “Se o metrô já estiver naquela região, não dá pra ter nenhum retorno excepcional. Mas se ainda vão construir, se ainda estiver no planejamento, tem um potencial de valorização grande”, ressalta.

Um grande centro comercial, ou um shopping center também podem valorizar a região e o imóvel. “Foi exatamente o que aconteceu ali naquela região do shopping Bourbon, perto do Parque Antártica (zona oeste da cidade de São Paulo)”, afirma Calado.

Além disso, parques públicos também agregam valor às áreas em que estão integrados. “Os imóveis perto do Parque do povo (no Bairro do Itaim Bibi, em São Paulo) registraram uma grande alta”, diz Calado.

2 – Converse com corretores antes de comprar
O especialista lembra que os corretores têm acesso privilegiado às informações e a tudo o que está acontecendo no mercado imobiliário. “Se você mostrar para o corretor que tem interesse real de investir e que procura alguma oportunidade, ele vai trabalhar para você”, diz. “Às vezes, as pessoas querem investir sem falar com ninguém. Mas a escolha pode não ser o melhor investimento para o momento”, alerta.

3 – Converse com quem mora e trabalha na região
Pesquisar e obter informações sobre o local onde está localizado o imóvel é outra dica de Calado. “O comércio local, como mercadinhos, padaria, que atendem principalmente as pessoas daquele bairro, são ideais para pesquisar sobre a região. Geralmente as pessoas gostam de falar e é interessante você ouvir o que a pessoa acha do bairro, se tem aumentado demanda, quais são os problemas, etc”, aponta.

Ele lembra que alguns investidores compram o imóvel sem ao menos visitá-lo, o que é um erro. “Tem que tomar muito cuidado com isso”, afirma.

4 – Defina seu objetivo (ganho de capital ou aluguel)
Antes de comprar um imóvel para investir, o especialista ressalta que é importante definir o seu objetivo: “Você quer ganho de capital (comprar apenas para revender depois, mais caro) ou rentabilidade com aluguel?” questiona. “Com base neste objetivo, converse com os corretores”, continua.

5 – Controle a euforia em relação à rentabilidade passada – ela não garante ganhos no futuro
O especialista lembra que comprar um imóvel é uma decisão que precisa ser muito bem pensada e estudada. “Não é só porque subiu muito nos últimos anos, que o investimento vai continuar dando um retorno expressivo”, diz.

Por isso, ele recomenda que o investidor não se empolgue com o passado. “Quando você consulta o histórico de rentabilidade de um fundo de investimento, sempre tem a informação de que retorno passado não é garantia de retorno futuro. Para imóveis, deveria ter algo parecido”, diz.

6 - Fique atento às oportunidades das incorporadoras
Observar os anúncios de jornais com oportunidades das incorporadoras é outra dica de Calado. “Tenho visto grandes incorporadoras oferecendo as últimas unidades de um imóvel já pronto. Isso geralmente representa uma boa oportunidade para quem quer investir. Não é um imóvel usado, mas sim um recém construído”, afirma.

7- Olhe para outras regiões e não apenas para perto de onde você mora
Quem quer investir não deve restringir sua escolha à região onde sempre morou ou que mais gosta. “Não é só porque eu moro em um bairro que vou deixar de olhar uma ótima oportunidade em uma outra região da cidade”, afirma. “O investidor precisa ter uma visão mais abrangente”, continua.

8 – Fundos imobiliários podem ser boa opção para investir em imóveis comerciais
De acordo com o especialista, uma boa oportunidade também está surgindo com os fundos imobiliários que compram vários imóveis. “Acompanho a indústria de fundos há 11 anos e notei que o perfil desses fundos mudou um pouco. Antes, o fundo tinha um único imóvel. Agora, já existem vários fundos que levantaram capital para investir em diversos imóveis comerciais. Isso pode afetar positivamente este mercado, mesmo considerando que o preço do imóvel comercial já está chegando em um nível que inviabiliza grande altas”, diz.

9 – Mantenha-se atualizado
Buscar sempre mais conhecimento e se manter atualizado é outra dica importante para conseguir sucesso no universo dos investimentos em imóveis. “Atualize-se lendo os jornais, revistas e livros”, aconselha.

10 – Não adianta ter pressa
Por fim, o famoso ditado “a pressa é inimiga da perfeição” se encaixa bem quando o assunto é o investimento em imóveis. Por isso, o ideal é que o investidor tome suas decisões com consciência e sem afobação. “Não tenha pressa e evite entrar em uma euforia”, finaliza Calado.

fonte:casaeimoveis.uol.com.br

FGTS para reformas

2012-01-11T11:19:00.001-02:00

A boa notícia de hoje vem do Conselho Curador do FGTS, que aprovou nova linha de crédito para o trabalhador de até R$ 20 mil.
A nova linha de crédito servirá para aquisição de materiais de construção, sem limite de renda para tomar o empréstimo.
O trabalhador deve ter conta de FGTS e comprovar propriedade de imóvel residencial regularizado, com valor máximo de R$ 500 mil.
O melhor é q os juros cobrados serão de 12% a/a, ou seja, a metade da menor taxa praticada pelos bancos - q está entre 25% e 45% ao ano.
E mais: o prazo de pagamento é de até 120 meses!

Aluguel: inflação medida pelo IGP-M acumula alta de 5,10% em 12 meses

2012-01-04T10:17:00.002-02:00

A FGV (Fundação Getulio Vargas) divulgou, nesta quinta-feira (29), a inflação medida pelo IGP-M (Índice Geral de Preços - Mercado) referente ao mês de dezembro (medido entre os dias 21 do mês anterior e 20 do mês atual). O índice serve como balizador para o reajuste de aluguéis e, no acumulado dos últimos 12 meses terminados em dezembro, ficou em 5,10% .

No décimo segundo mês do ano, a variação é de -0,12%, 0,62 ponto percentual menor que a apurada em novembro, quando a inflação variou 0,50%.

Em dezembro, os preços medidos pelo IPA (Índice de Preços por Atacado) passaram de 0,52% para deflação de 0,48%. Já a inflação averiguada pelo INCC (Índice Nacional da Construção Civil) ficou em 0,35%, contra 0,50% da última medição.

A categoria de mão-de-obra ficou com inflação de 0,47% na apuração atual, enquanto os preços dos materiais, equipamentos e serviços registraram variação de 0,23%.

Altas e baixas
No que diz respeito à inflação medida pelo IPC (Índice de Preços ao Consumidor), que também integra o IGP-M, esta apresentou aceleração no período estudado, ficando em 0,71%, contra 0,43% um mês antes.

As principais contribuições para o resultado partiram dos grupos Alimentação (0,52% para 1,24%), Vestuário (0,76% para 1,10%), Saúde e Cuidados Pessoais (0,37% para 0,64%), Transportes (-0,06% para 0,53%) e Despesas Diversas (0,23% para 0,37%), que refletiram as variações nos preços das carnes bovinas (1,95% para 5,36%), frutas (0,72% para 4,37%) e panificados e biscoitos (0,08% para 1,56%), no primeiro caso; e, respectivamente, dos seguintes itens nos seguintes: roupas (0,85% para 1,36%), artigos de higiene e cuidado pessoal (0,22% para 1,06%), gasolina (-0,64% para 1,02%) e cerveja (1,04% para 3,75%).

Os grupos Habitação (0,53% para 0,38%) e Educação, Leitura e Recreação (0,46% para 0,44%) apresentaram movimento contrário entre novembro e dezembro.

IGP-M
O cálculo do IGP-M é composto pelo IPA, IPC e INCC. Os indicadores medem a inflação de itens como bens de consumo (alimentos) e bens de produção (matérias-primas, materiais de construção), além dos preços de aluguéis, condomínios, transportes, dentre outros.

O IGP-M mede os níveis de inflação para toda a população, envolvendo todos os níveis de renda. Esse índice é utilizado para reajustes de contratos de aluguel, tarifas públicas e planos de saúde (no caso dos contratos mais antigos).

fonte:casaeimoveis.uol.com.br

Saiba quem deve pagar o IPTU e como ele é calculado

2012-01-02T09:59:00.001-02:00

São Paulo – O ano novo está chegando e, logo no primeiro mês, há o tradicional acerto de contas com o fisco estadual e municipal, com o pagamento do IPVA (Imposto sobre Propriedade de Veículos Automotores) e do IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana).

Apesar de serem cobrados todos os anos, estes impostos ainda continuam gerando dúvidas em muitas pessoas. Por isso, para não errar na hora de quitar seus débitos, veja quais são os contribuintes obrigados a pagá-los e como eles são calculados.

Quem deve pagar?
No caso do IPTU, deve pagá-lo quem é proprietário ou tem a posse de um bem imóvel, construído ou não construído e localizado somente na área urbana do município. Isso quer dizer que o IPTU é cobrado não só pela propriedade da casa ou do prédio (propriedade predial), mas também sobre a área excedente do terreno onde a edificação foi erguida (territorial).

Também pode haver cobrança de IPTU de terrenos onde houver obra paralisada ou em andamento ou até mesmo de edificações condenadas ou em ruínas.

Caso o imóvel seja alugado, o dono ou locador continua responsável pelo imposto. O locatário só terá de pagar o IPTU se essa obrigação for expressa no contrato, de acordo a Lei do Inquilinato.

Quanto ao IPVA, os contribuintes são os proprietários de veículos novos ou usados, que não se restringem a carros de passeio. Podem entrar na lista, por exemplo, motocicletas, ônibus e micro-ônibus, caminhões, tratores, guindastes, locomotivas, barcos, jet ski e aviões.

Como é feito o cálculo
O cálculo de ambos os impostos leva em conta dois elementos:

Alíquota: é um percentual do imposto que incide sobre o valor venal do bem. Varia conforme o valor e/ou uso (residencial, não-residencial e terrenos) que se faz do imóvel, no caso do IPTU, ou conforme o tipo de veículo, se for o IPVA (moto, carro de passeio, ônibus, veículo movido a álcool, à gasolina ou com ambos, por exemplo, entre outros).

Valor venal: pode ser definido como aquele que a propriedade teria para compra e venda à vista, segundo as condições do mercado. Pode ser determinado pelo próprio órgão público ou então por um instituto de pesquisas, como ocorre, por exemplo, com o dos veículos de São Paulo, que seguem a chamada tabela Fipe (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas).

Vale destacar que o valor venal geralmente sofre um reajuste de um ano para outro, enquanto a alíquota dificilmente muda, permanecendo com o mesmo percentual por anos seguidos.

Quando se trata dos veículos, esse aumento no valor venal depende de fatores mais simples, como oferta e demanda de mercado. Para os imóveis, o reajuste passa por uma série de fatores, como a região onde está localizada a propriedade, a posição dela no logradouro, a idade e conservação e padrão da construção.

Veja abaixo exemplos de como é feito o cálculo:

IPTU
Se o imóvel é somente para uso residencial na cidade de São Paulo, a alíquota que vai ser usada no cálculo é de 1%. Então, para um imóvel com valor venal de R$ 160 mil, será cobrado um imposto de R$ 1.600, valor que resulta da multiplicação do 1% por R$ 160 mil. A legislação paulistana ainda prevê um desconto ou acréscimo a ser aplicado sobre o imposto devido, de acordo com a faixa de valor venal do imóvel. A prefeitura também pode descontos sobre o valor venal, caso o imóvel esteja enquadrado nos padrões definidos em lei. Neste caso do exemplo, não estão previstos descontos ou acréscimos.

IPVA
Supondo um carro de passeio licenciado no Rio de Janeiro e do tipo bicombustível, a alíquota que vai incidir sobre o valor venal é de 4%. Assim, se o valor venal deste carro for de R$ 35 mil, para saber o valor do imposto, basta multiplicar o valor por 4%, o que resulta em R$ 1.400. Caso o carro seja movido a etanol, a alíquota cai para a metade (2%) e o IPVA também, ficando em R$ 700. O imposto devido vai diminuir mais ainda, se o veículo for abastecido com GNV (gás natural veicular): a alíquota para este caso é de 1% e o contribuinte vai pagar R$ 350.

Para reduzir ainda mais a conta, o contribuinte pode ainda pagar o imposto à vista, até determinado prazo definido pelo órgão público, e assim ganhar descontos. Por exemplo, no caso do IPVA, o desconto concedido é 3%, para o dono de veículo do estado de SP, e de 10%, para o do Rio de Janeiro. Para o pagamento do IPTU em cota única, o desconto para quem tem imóvel na capital paulista, por exemplo, é de 6%, e para os proprietários da capital fluminense é de 7%.

fonte:casaeimoveis.uol.com.br

Curitiba tem 9,4 mil imóveis encalhados há mais de um ano – O Estado do Paraná

2011-12-26T16:33:00.002-02:00

O assunto é uma espécie de tabu entre corretores, investidores e imobiliárias, mas os imóveis encalhados são uma realidade até mesmo em Curitiba, a capital que virou a menina dos olhos das grandes incorporadoras imobiliárias paulistas nos últimos anos.
Segundo fontes ligadas ao setor, os imóveis nessa situação representam um universo de 9,4 mil unidades paradas há mais de um ano com suas respectivas placas de “vende-se”.

A principal razão disso, na visão dos profissionais do setor, é uma discrepância entre o valor de mercado e o preço ostentado. Embora um ajuste no preço resolva parte desses casos, questões como menor facilidade nos financiamentos de imóveis de médio e alto padrão, documentação irregular e limitação no uso do imóvel por conta do perfil do local ou do zoneamento acabam fazendo com que o proprietário acabe amargando anos à espera de um comprador.

Um advogado, que não quis ser identificado para não retardar ainda mais a venda do seu imóvel, vive esse drama há três anos. Com os filhos criados e morando fora, ele e sua esposa perceberam que era hora de deixar o sobrado de dois andares, com 400 m² de área útil e 575 m² de área total no bairro Seminário.
“Estou na terceira imobiliária e ainda não consegui fechar negócio, mesmo reduzindo para R$ 740 mil o preço de um imóvel que está avaliado em R$ 1 milhão”, conta o proprietário.

A insatisfação dele aumenta quando observa que em bairros de padrão semelhante ao de sua residência há imóveis com pouco mais de 40 m² sendo vendidos por até R$ 240 mil.
O diretor do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Paraná (Creci-PR) e proprietário da Castegnaro Imóveis, Luís Celso Castegnaro, reconhece que na faixa onde mais se vende imóveis em Curitiba – imóveis de até R$ 150 mil –, em função da política de incentivo ao acesso à moradia, houve uma disparada nos preços que não condiz com a realidade.

“Houve uma supervalorização. Um imóvel cujo preço de mercado até então era de R$ 80 mil, saltou para R$ 140 mil. Como o financiamento até R$ 150 mil, com diversos benefícios, abrange uma parcela maior da população, a oferta ficou pequena em relação à disponibilidade de unidades dentro desse perfil e o preço refletiu isso”, explica.

Da outra ponta, é o menor número de compradores capazes de assumir um financiamento longo, entre 10 e 30 anos, com uma parcela entre R$ 3 mil e R$ 4 mil, que fazem o sobrado do Seminário padecer anos à venda.

“A velocidade média de venda no Paraná está em 43 dias, enquanto a nacional, que também é ótima, está em 64 dias. É uma média muito favorecida pelos imóveis mais baratos, mas como toda média, não traduz o todo. E nesse sentido, o financiamento é uma peça-chave para garantir liquidez, pois dificilmente se adquire imóvel à vista”, analisa.

Fatores que podem comprometer a venda ou locação
- Imóvel supervalorizados (mal avaliados, por isso priorize um profissional registrado no Creci);
- Várias imobiliárias ofertando o mesmo local, mas com valores diferentes;
- Documentação irregular;
- Dificuldade de financiamento;
- No caso de imóveis para locação, há uma divisão de opiniões sobre o local estar ou não mobiliado. Para estudantes, pode ser indicado, mas imóvel de médio e alto padrão devem conter no máximo os armários de cada cômodo;
- Imóvel com perfil incompatível à região onde está localizado.

Preços de residenciais sobem além da inflação e vendas caem em 2011

2011-12-21T15:43:00.002-02:00

Levantamento feito a pedido da Folha pela consultoria imobiliária Geoimovel mostra que em 9 das 14 capitais pesquisadas o valor médio do metro quadrado teve alta superior ao IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) e ao INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) em 2011.

O IPCA deve fechar o ano em 6,5%, e o INCC de 12 meses é de 7,84%. As duas taxas não batem a elevação de novos no Rio de Janeiro (38,7%), em Fortaleza (34,2%), em Cuiabá (30,9%), em São Paulo (23,9%), em Porto Alegre (22,5%), no Recife (20,9%), em Goiânia (20,1%), em Curitiba (20%) e em Salvador (8,9%).

Em resposta, a venda sobre a oferta caiu em seis de sete capitais listadas pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção.

Em São Paulo, entre janeiro e setembro foram adquiridas por mês, em média, 14% dos novos ofertados. O índice era de 22% em 2010.

Para o economista Luiz Calado, essa queda marca um bom momento para negociar.

fonte:folha.com

Como o mercado imobiliário vai se comportar em 2012

2011-12-20T11:41:00.001-02:00

São Paulo – Os brasileiros já começaram a contagem regressiva. Em menos de 20 dias inicia-se o novo ano, e com muitas expectativas, sobretudo para os setores mais importantes da economia. Uma das questões é: como será o comportamento do mercado imobiliário ao longo de 2012? Veremos um aquecimento, uma retração, alta nos preços, mais oferta, enfim, o que podemos esperar?

O diretor de economia do SindusCon-SP (Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo), Eduardo Zaidan, aposta em uma acomodação dos preços, em relação aos níveis verificados nos anos anteriores.

Zaidan explica que os preços dos imóveis em São Paulo subiram muito nos últimos anos por conta de uma demanda reprimida que inundou o mercado. Essa forte demanda refletiu tanto a onda de estabilidade monetária pela qual o Brasil passou, com baixos índices de inflação, quanto o crescimento sustentável do País, com renda e emprego crescendo consistentemente.

No entanto, se por um lado esses fatores fizeram com que o mercado imobiliário mostrasse números “muito espetaculares”, por outro, essa mesma demanda reprimida já foi bastante atendida e 2011 já começou a mostrar uma evolução mais moderada. Assim, para 2012, Zaidan espera uma demanda ainda grande, “mas não com números tão fortes como em 2008, 2009 e 2010”, sobretudo por conta desse atendimento da demanda.

O presidente do Creci-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo), José Augusto Viana Neto, tem opinião semelhante à de Zaidan. “Os preços tendem a se estabilizar a partir desse momento. Não haverá um aumento de preço como ocorreu até 2010”, afirma Neto.

De todo modo, ambos descartam a possibilidade de retração nos preços. Os preços vão, sim, continuar subindo, mas apenas em ritmo mais reduzido. Neto explica que os números observados em 2011 sinalizam que a desaceleração já começou, “mostrando que o mercado está encontrando um ponto de equilíbrio entre oferta e demanda”.

Regiões e regiões
Se, na média, devemos esperar uma estabilidade nos preços, não podemos esquecer que há regiões demandadas e as ‘super demandadas’. Neste último caso está São Paulo.

Nesses locais ‘super demandados’, a expectativa é de que os preços se mantenham em alta. “Se você lançar um prédio na Alameda Campinas, no meio de Moema ou no entorno da Juscelino Kubitschek, ele vai ser caro, não tem jeito”. Nesses locais, onde a demanda é forte e contínua e os imóveis chegam a ser considerados raros, não há como esperar qualquer tipo de retração nos preços.

Zaidan também lembrou de todos os custos envolvidos no processo de construção. As construtoras precisam administrar os altos custos dos terrenos, a mão de obra cara, a rígida fiscalização, problemas na entrega de materiais e a forte valorização nos preços dos terrenos, por exemplo. Esses elementos pressionam e continuarão pressionando os preços dos imóveis.

Locação
Falando das locações, Zaidan acredita que em 2012 haverá uma oferta maior de imóveis para locação, o que corrobora a avaliação de que esse é um tipo de investimento muito interessante. A respeito dos preços, Zaidan afirma que “os aluguéis de imóveis bem localizados vão continuar caros”.

O presidente do Creci-SP também confirma a perspectiva de que o mercado de locação vai continuar aquecido, “há muitas pessoas necessitando de imóveis para alugar, e por isso o valor da locação acaba sendo excessivo. Os proprietários estão aproveitando esse momento”, diz Viana Neto.

Em sua análise, o imóvel nesse momento é “um excelente investimento para quem quer aplicar dinheiro para ter renda de aluguel”. Os preços dos aluguéis devem continuar elevados ainda por muito tempo, mas a localização é um fator que deve sempre ser considerado. “Imóveis mais populares, em regiões próximas à linha de metrô, por exemplo, têm uma procura muito maior e, portanto, uma valorização maior”, explica.

Além disso, os preços dos aluguéis devem ser analisados considerando o conjunto de custos que o inquilino terá por mês para morar em um determinado imóvel. Na prática, isso quer dizer que a evolução dos preços dos aluguéis também será influenciada pela evolução dos valores dos condomínios e do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano).

“Alguns aluguéis não vão subir muito porque o condomínio e IPTU já subiram demais”, explica Zaidan. Por outro lado, aqueles imóveis que não tiveram altas expressivas nesses dois custos poderão apresentar altas mais fortes nos aluguéis.

A região e o tipo de apartamento também influenciam tanto no valor do aluguel quanto na velocidade com que o imóvel é locado. Imóveis de um a dois dormitórios em Moema, por exemplo, não ficam um mês sem ser alugado. “Os bons imóveis, os imóveis menores, não esquentam prateleira”, afirma Zaidan.

fonte:infomoney

Custo da construção civil tem variação de 0,37% em novembro

2011-12-14T10:54:00.001-02:00

São Paulo – O INCC (Índice Nacional da Construção Civil), calculado pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) em parceria com a CEF (Caixa Econômica Federal), apresentou variação de 0,37% em novembro, recuando 0,01 ponto percentual sobre o resultado de outubro (0,38%) e redução de 0,32 p.p em relação a novembro de 2010 (0,69%).

No acumulado do ano, o índice ficou em 5,52%. Já nos últimos 12 meses, a taxa de variação foi de 5,79%, abaixo dos 6,13% registrados nos doze meses anteriores.

Custos dos materiais registram aceleração
De acordo com informações divulgadas nesta quinta-feira (8), o custo nacional por metro quadrado chegou a R$ 808,65 no mês passado, dos quais R$ 445,35 se referem aos materiais de construção e R$ 363,30 à mão de obra.

Os custos dos materiais apresentaram variação de 0,01% em novembro, queda de 0,35 ponto percentual em relação a outubro (0,36%). O índice referente à mão de obra passou de 0,40% em outubro para 0,82%, verificado no mês passado, alta de 0,42 ponto percentual.

No ano, os materiais subiram 2,41% e a mão-de-obra 9,60%. Os acumulados em doze meses foram: 2,85% (materiais) e 9,67% (mão-de-obra).

Nordeste teve a maior variação mensal
A região Nordeste, com alta de 0,95%, ficou com a maior taxa regional em novembro. Os demais resultados foram: 0,74% (Centro-Oeste), 0,06% (Sul), 0,11% (Norte) e 0,01% no Sudeste.

fonte:casaeimoveis.uol.com.br

Mercado imobiliário não vai conseguir manter preços altos em 2012

2011-12-09T11:37:00.001-02:00

São Paulo – O mercado imobiliário chega a um momento de inflexão na curva de crescimento, iniciada há cerca de quatro anos, avalia o presidente da Bueno Netto Empreendimentos, Adalberto Bueno Netto. Ele avalia que, em 2012, os consumidores já não estarão mais dispostos a pagar os elevados preços praticados pelo mercado imobiliário.

Durante a mesa-redonda com o tema “Perspectivas para o Brasil em 2012 e Tendências do Setor Imobiliário”, realizada nesta quarta-feira (7) pela Fiabc/Brasil (edição brasileira da Federação Internacional das Profissões Imobiliárias), em parceria com a Secovi-SP (Sindicato da Habitação), Netto afirmou que o mercado consumidor já começou a dar sinais de que não pretende sustentar mais os elevados preços das casas. Desta forma, acredita que as empresas não vão conseguir continuar praticando preços altos.

Valorização dos insumos
Durante seu discurso, Netto explicou que, do lado das construtoras, o cenário não é otimista. Todos os principais insumos do setor, como terras, materiais de construção e mão de obra vêm apresentando aceleração nos preços.

No caso dos terrenos, os preços chegaram a valorizar 300% nos últimos quatro anos, pontua Netto, ressaltando que não espera queda dos valores para os próximos anos. Ele cita os preços dos terrenos na periferia, que há quatro anos custavam R$ 300 o metro quadrado e hoje já são comercializados por R$ 1 mil.

A mão de obra também segue pressionando os custos das construtoras, desde os profissionais mais qualificados, como os engenheiros, até os menos qualificada, como pedreiros, serventes e mestres de obras. “Qualquer engenheiro que ganhava R$ 3 mil há quatro anos hoje ganha na faixa de R$ 10 mil a R$ 12 mil. O pessoal de obras antes ganhava R$ 1 mil hoje tira R$ 5 mil, R$ 6 mil”, diz Netto.

“Esse quadro completo de custos foi sendo transferido, até o momento, de uma forma direta para o comprador”, explicou Netto. O consumidor acompanhou nos últimos quatro anos esse aumento de preços, mas parece que chegou ao seu limite. “O mercado não suporta mais o aumento de preços, o comprador não quer e não vai pagar novos aumentos”, observa Netto.

Para confirmar essa tendência, Netto ainda citou dados sobre o mercado imobiliário de Miami, onde cerca de 20% dos negócios feitos por lá são de brasileiros. “O comprador usa seu dinheiro onde melhor interessar”, afirmou Netto.

Produtividade da construção civil
Apesar do difícil cenário da construção civil, Netto ainda vê saídas. A melhora da produtividade, por exemplo, seria uma delas. É preciso rever o modelo atual de produtividade, já que este leva em conta um custo baixo de mão de obra, o que não existe mais.

Permitir a abertura do mercado nacional para mais empresas estrangeiras, que comercializam materiais de construção, seria outra ajuda, já que aumentaria a concorrência e pressionaria os preços desse insumo para baixo.

fonte:casaeimoveis.uol.com.br

Preço de imóvel deve considerar três avaliações

2011-11-24T11:05:00.002-02:00

A constante alta dos preços do mercado imobiliário associada à queda nas vendas dificulta a avaliação feita por proprietários que buscam vender seu imóvel.

De acordo com pesquisa do Ibope (Instituto Brasileiro de Opinião Pública e Estatística), os usados tiveram aumento de 11% entre abril e outubro deste ano na cidade de São Paulo. Mas alguns proprietários querem ultrapassar os limites do mercado.

Para não superestimar o valor e ficar com o bem encalhado, o recomendado é solicitar a estimativa de, no mínimo, três imobiliárias, afirma Rosângela Martinelli, conselheira do Creci-SP.

A preferência deve ser por corretoras situadas na região do imóvel a ser vendido, por conhecerem o mercado.

Sem a ajuda profissional, "o ideal é pesquisar ao menos três imóveis com as mesmas características e na mesma região", sugere Martinelli.

Na hora de decidir o modo de vender o imóvel, a dúvida é entre dar exclusividade para uma imobiliária ou divulgá-lo em várias delas.

BALANÇO
Se deixar a unidade na mão de muitos corretores pode acelerar a venda, placas de muitas imobiliárias no imóvel podem dar a impressão de desespero, e, com isso, o preço tende a cair, alerta Hélio Alterman, da imobiliária Proinvest.

Com o contrato de exclusividade, a imobiliária tem a segurança de que não vai perder o negócio. Por isso, investe na divulgação do imóvel.

No entanto, se a empresa não estiver habituada a negociar aquele tipo de unidade, o corretor poderá deixar de lado a ficha em sua carteira.

O importante, então, será checar o padrão de imóvel com que a empresa trabalha.

Algumas imobiliárias fazem parcerias. Assim, mesmo com a exclusividade, o imóvel é ofertado por várias empresas simultaneamente.

O proprietário deve saber que, no contrato de exclusividade, o preço ficará congelado durante o período do acordo.

E que, mesmo que consiga vender o imóvel por conta própria, terá de pagar a corretagem, avisa Ronaldo Gracindo, da Brasil Brokers.

fonte:folha.com

Previsão de crescimento econômico se mantém para 2011 e 2012 , segundo analistas

2011-11-21T10:29:00.003-02:00

De acordo com a publicação semanal do Banco Central (BC), o boletim "Focus", analistas do mercado financeiro mantiveram a previsão do crescimento da economia em 2011 e 2012.

A estimativa para a expansão do PIB continua em 3,16%, neste ano, e em 3,5%, para 2012. Já a expectativa para o crescimento da produção industrial, em 2011, diminuiu novamente ao passar de 1,55% para 1,37%. Em relação à 2012, os percentuais baixaram de 3,74% para 3,68%.

A projeção para a relação entre a dívida líquida do setor público e o PIB foi ajustada de 38,65% para 38,60%, em 2011, e se mantém nos 38%, em 2012.

A expectativa para a cotação do dólar permanece em R$ 1,75, para o final de 2011 e de 2012. A previsão para o superávit comercial (saldo positivo de exportações menos importações) continua em US$ 28 bilhões, neste ano, e passa de US$ 18,9 bilhões para US$ 18 bilhões, em 2012.

Para o déficit em transações correntes, ou seja, o registro das ransações de compra e venda de mercadorias e serviços do Brasil com o exterior, as cifras foram mantidas em US$ 55 bilhões, em 2011, e em US$ 68,63 bilhões, no próximo ano.

A estimativa para o investimento estrangeiro direto (recursos que vão para o setor produtivo do país) permanece nos US$ 60 bilhões, neste ano, e sofre ajuste de US$ 54 bilhões para US$ 55 bilhões, em 2012.

fonte: http://www.sidneyrezende.com

BB lança linha de crédito para compra de imóveis na planta ou em construção

2011-11-10T15:56:00.001-02:00

São Paulo – O Banco do Brasil lançou, nesta quarta-feira (9), uma linha de crédito para aquisição de imóveis na plana ou em fase de construção para pessoas físicas.

A nova modalidade será destinada à aquisição de empreendimentos que tiverem as construções financiadas pelo banco, através do Financiamento à Produção PJ, além dos empreendimentos do Programa Minha Casa, Minha Vida.

Financiamento
A linha tem taxa de juros a partir de 8,4% ao ano, prazo de até 30 anos e possibilidade de financiamento de até 80% no âmbito do SFH (Sistema Financeiro da Habitação) e de até 90% no Programa Minha Casa, Minha Vida. Também oferece carência de até seis meses após o término da obra para iniciar o pagamento de amortização de capital.

O financiamento, segundo o Banco, deve agregar facilidades ao comprador, já que não será necessário se preocupar com a busca do financiamento após o Habite-se. Para a incorporadora/construtora, o benefício será a segurança de contar com recursos necessários para a construção do empreendimento, além de contribuir para a velocidade de comercialização das unidades.

Com isso, a instituição bancária espera se consolidar no mercado imobiliário, aumentando seu portfólio de produtos e ampliando o relacionamento com os clientes.

Crédito imobiliário
O Banco do Brasil encerrou o terceiro trimestre de 2011 com a marca de R$ 5 bilhões em crédito imobiliário, valor 19,8% maior que o verificado em junho de 2011 e 105,1% acima do valor em carteira no mesmo período do ano anterior. Se somado ao montante destinado às empresas nesta modalidade, o volume emprestado atingiu a marca de R$ 6,3 bilhões.

Para o Programa Minha Casa Minha Vida, o banco já financiou 7.540 habitações populares até setembro de 2011. A previsão é que, por meio do programa, sejam financiadas 37 mil unidades habitacionais até o final do ano.

fonte:casaeimoveis.uol.com.br

Conselho do FGTS aumenta limite de renda familiar para empréstimo habitaciona

2011-11-08T16:28:00.002-02:00

São Paulo – O Conselho Curador do FGTS (Fundo de Garantida do Tempo de Serviço) alterou os limites de renda para solicitação de empréstimos para habitação popular com recursos do fundo. Com a resolução nº 669/11, o limite de renda familiar mensal bruta para pedir esse tipo de financiamento passa de R$ 3.900 para R$ 4.300.

Publicada nesta sexta-feira (4) no Diário Oficial da União, a medida ainda permite a ampliação do valor para R$ 5.400, nos casos de financiamentos vinculados a imóveis situados em municípios pertencentes a regiões metropolitanas ou equivalentes, municípios-sede de capitais estaduais ou municípios com população igual ou superior a 250 mil habitantes.

Para o cumprimento da resolução, ainda serão necessárias normas complementares, que terão 30 dias para serem publicadas.

Mudança
A ideia da mudança é permitir que famílias que residam em regiões com menos de 250 mil habitantes também possam ser contempladas com os mesmos direitos dos residentes das demais regiões.

Além disso, foi considerado pelo Conselho o aumento de renda das famílias brasileiras, sobretudo nas menores faixas.

fonte:casaeimoveis.uol.com.br

Dicas que irão valorizar seu imóvel

2011-10-25T13:55:00.002-02:00

#DICA1 Adicionar 1 dormitório e/ou uma vaga de garagem, sempre são opções que valorizam o imóvel e atraem número maior de possíveis compradores!!

#DICA2 Acrescentar um BWC, transformando um dormitório em uma suíte.

#DICA3 Quando optar por reformar seu imóvel, contrate um arquiteto, este profissional irá ajudá-lo a pensar em todos os detalhes evitando gastos desnecessários e obras mau projetadas!

‎#DICA4 Evite personalizar demais um apartamento. Nada é definitivo. Pense sempre nas dificuldades que enfrentará na hora da venda.(Mauro Halfeld)

#DICA5 O limite a investir em uma reforma é determinada pela diferença entre o preço que seu imóvel vale do jeito que está e o preço dos imóveis vizinhos! Se o preço, do jeito que está é R$50mil e do vizinho em melhor estado de conservação é R$80mil, seu limite é R$30mil.

Em que condições posso usar o FGTS para comprar um imóvel?

2011-10-19T10:24:00.002-02:00

Adquirir um imóvel é um passo importante e decisivo. Estatisticamente o brasileiro compra, durante toda a vida, uma média de dois imóveis. Por essa razão, deve-se buscar o máximo de informações para que a compra seja segura e acertada, evitando problemas futuros.

É importante pesquisar, conversar com os familiares e analisar as condições financeiras. A hora é boa também para pensar na melhor forma de financiamento. O mais importante é que as parcelas da prestação caibam no seu bolso.

Se o imóvel for novo ou usado, há sempre a opção de obter financiamento bancário. O crédito também pode ser parcelado diretamente com a construtora durante o período de obra –isso quando o imóvel é comprado “na planta”, ou seja, antes da construção estar concluída. Caso disponha de uma boa reserva financeira, ou de algum bem que possa ser vendido (um carro, por exemplo), é possível utilizar esses recursos na entrada da compra do imóvel.

Só para o primeiro imóvel

Outra opção é a utilização dos recursos da conta vinculada do trabalhador no FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço). Mas isso só é possível para a aquisição ou construção do primeiro imóvel, no município onde o proponente reside ou trabalha.

Se o imóvel for financiado com recursos da caderneta de poupança, o limite do valor de avaliação para imóvel pronto é de R$ 500 mil. Com recursos do FGTS, este fica limitado às famílias com renda bruta de até R$ 5.400,00.

É bom saber que não há possibilidade de financiar a aquisição do terreno e a construção. O usual é o financiamento da construção do imóvel em lote próprio, já adquirido, a partir de um projeto arquitetônico predefinido. A construção, por sua vez, deve ser acompanhada tecnicamente por um engenheiro e/ou arquiteto.

Impostos

É sempre interessante a pesquisa nos sites dos bancos privados e da Caixa Econômica Federal, e faça simulações de modalidades de financiamento e de valores. Essas ferramentas são ótimas fontes de informação segura.

Importante: após a liberação do financiamento, a assinatura da escritura do imóvel e a entrega das chaves, o comprador tem de pagar o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) à Prefeitura e as taxas de registro cartorárias. Juntas, elas correspondem a aproximadamente 4% do valor de compra do imóvel.

Programe-se e faça uma reserva financeira. Nunca deixe de registrar sua escritura no Registro de Imóveis, mesmo que não tenha contratado financiamento. Mais: quando receber o imóvel, leia as instruções de uso e o Manual do Proprietário para certificar-se das garantias da sua unidade. Os prazos legais são diferentes para os vários componentes da edificação.

fonte: casaeimoveis.uol.com.br

Caterpillar inaugura fábrica em Campo Largo

2011-10-18T18:28:00.003-02:00

Com a nova unidade, o objetivo da empresa é expandir os negócios para o Mercosul e “desafogar” a outra fábrica da empresa, em Piracicaba, no interior de São Paulo

Foi inaugurada nesta terça-feira (18) a nova fábrica da Caterpillar Brasil, que está localizada emCampo Largo, na região metropolitana de Curitiba. Com a nova unidade, o objetivo da empresa é expandir os negócios para o Mercosul e “desafogar” a outra fábrica da empresa, em Piracicaba, no interior de São Paulo.

Até a metade de 2012, a empresa prevê investimentos de R$ 350 milhões, sendo que R$ 170 milhões serão destinados à fábrica no Paranã. Inicialmente, a unidade paranaense vai produzir a retroescavadeira 416E (com profundidade de escavação de 4,36 metros e opção de braço extensível de 5,45 metros) e, a partir do ano que vem, iniciará a produção da carregadeira de rodas 924H.

Gradativamente, a produção desses modelos vai sendo transferida de Piracicaba para Campo Largo. Com a nova unidade, a empresa, que produz máquinas para construção e mineração, poderá fabricar, em Piracicaba, equipamentos que seriam usados na exploração do pré-sal.

A expectativa é que a nova fábrica opere em plena capacidade até o fim de 2013, quando deverá contar com 1 mil funcionários. Em um primeiro momento, a produção será destinada ao mercado interno. Depois, os negócios deverão ser levados aos demais países do Mercosul.

“A fábrica ficou pronta em um tempo recorde: menos de sete meses dos trabalhos de remodelação até aqui, hoje. E já nos próximos meses, a produção estará totalmente consolidada”, disse o presidente da Caterpillar Brasil, Luiz Carlos Calil.

O prefeito de Campo Largo, Edson Basso, lembrou que as empresas estavam deixando Campo Largo quando ele assumiu a administração em 2005 e a chegada da Caterpillar mostra a retomada dos investimentos na cidade.

Além do prefeito do município, estiveram presentes na inauguração o governador Beto Richa, secretário da Indústria, Comércio e Assuntos do Mercosul, Ricardo Barros, e o secretário da Fazenda, Luiz Carlos Hauly.

A unidade de Campo Largo terá 50 mil metros quadrados de área construída e está localizada na área ocupada pela montadora Chrysler até 2001. A Caterpillar fará investimentos na preservação ambiental e na formação e qualificação dos trabalhadores, por meio de parceria com escolas profissionalizantes e institutos de pesquisa, segundo nota divulgada pela Agência Estadual de Notícias (AEN), órgão oficial de comunicação do governo do estado. A empresa também vai instalar uma biblioteca pública no município.

fonte:gazetadopovo.com.br

Vendas de imóveis novos na capital caem 17,9% no oitavo mês do ano

2011-10-14T17:11:00.001-03:00

SÃO PAULO – Em agosto de 2011, foram comercializados na capital paulista 2.234 imóveisresidenciais novos. De acordo com levantamento feito pelo Secovi-SP (Sindicato da Habitação), o número apresenta queda de 17,9% ante as 2.722 unidades vendidas em julho deste ano.

O VSO (Vendas sobre Ofertas), que mede o desempenho entre o total de unidades vendidas e a oferta existente, apresentou retração, com média de 13,3%, em agosto, inferior aos 16,9% de julho.

Os lançamentos apresentaram alta no oitavo mês do ano. De acordo com dados apurados pela Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio), foram registradas 3.687 unidades residenciais lançadas na cidade, 35% acima do total disponibilizado em julho (2.732 unidades).

Acumulado A pesquisa do Secovi-SP ainda mostra dados referentes ao comportamento tanto na Grande São Paulo como na Capital. No oitavo mês deste ano, na RMSP, foram vendidas 5.072 unidades, acima do total vendido em julho, de 4.554.

Ainda na Região Metropolitana de São Paulo, composta por 39 municípios, incluindo a Capital, houve alta de 32,6% nas vendas, em comparação com as unidades negociadas em 2010, 3.825 propriedades. Já o VSO médio da região ficou em 15,6%, ante 14,7% de julho. No acumulado de 2011, as vendas na região ficaram 19% abaixo do volume registrado no mesmo período de 2010.

Na Cidade de São Paulo, de janeiro a agosto deste ano foram vendidas 16.636 unidades. Esse total foi 23,8% inferior ao comercializado na região nos oito primeiros meses de 2010.

Segmentos Na Cidade de São Paulo, o nicho de 2 dormitórios ocupou a liderança em termos de participação nas vendas de agosto, com 67,8% do total. Na sequência vieram os imóveis de 3 dormitórios, com 21% do total. Depois, 1 dormitório, com 6,3% do total e, por fim, os de 4 dormitórios, representando 5,0% do total.

Na região metropolitana, as unidades de 2 dormitórios ampliaram a participação nas comercializações, respondendo por 67,4% do total negociado. Os Imóveis de 3 dormitórios responderam 25,8% do total. Já os de 4 e 1 dormitórios representaram 3,7% e 3%, respectivamente, das vendas na região em agosto deste ano.

fonte:infomoney.com.br

2011-10-11T11:47:00.002-03:00

Os condomínios horizontais em Campo Largo têm se tornando um grande atrativo para a compra de imóveis por pessoas que residem na capital paranaense. De acordo com o diretor da Clarim Imóveis, Clair de Souza, metade dos imóveis novos na cidade são adquiridos por pessoas que moram em Curitiba. “Este movimento vem acontecendo, de forma crescente, nos últimos seis anos. O que atraído estes compradores é o fato da cidade ser mais tranquila, com menor fluxo de veículos e com facilidade de acesso à rodovia que liga Campo Largo a Curitiba”, explica.

Segundo Souza, em Campo Largo, o valor do metro quadrado, área privativa, para imóveis novos é, em média, de R$ 2,5 mil. O diretor da Clarim ressalta que a maior parte dos compradores curitibanos é de regiões próximas a Campo Largo, como São Braz, Campo Comprido e Cidade Industrial de Curitiba, que adquire o primeiro imóvel para fins de moradia. “São principalmente casais jovens, recém-casados ou prestes a casa que, mesmo com a mudança de cidade, continuam a trabalhar em Curitiba”, descreve.

As casas em condominio, com dois ou três dormitórios, nos bairros Vila Bancária, Águas Claras e Ouro Verde são as mais procuradas por este público. “A demanda é tanto por empreendimentos econômicos, cadastrados no Minha Casa, Minha Vida, quanto para os imóveis com padrão médio”, afirma Souza. Como exemplo, ele cita o Condomínio Veredas, da Construtora Strobel. O condomínio de casas e terrenos, situado no Bairro Águas Claras, conta com 194 lotes. Destes, mais de 38 estão vendidos, a metade para pessoas que residiam em Curitiba.

“Há necessidade de se olhar a região metropolitana porque os espaços para construção em Curitiba estão ficando escassos e isto, aliado ao preço, torna-se um impeditivo para a viabilização de certos perfis de empreendimentos. Existem locais na Grande Curitiba com excelente qualidade de vida, bem assistidos de transporte coletivo, com infraestrutura e geração de emprego, que podem comportar bons lançamentos”, defende o sócio-proprietário da construtora, Félix Strobel Júnior.

Os lotes do Condomínio Veredas têm área privativa a partir de 140 metros quadrados, para a construção de residências com área privativa a partir de 55 metros quadrados. Além dos terrenos, a construtora oferece 22 opções de casas e sobrados e quatro fachadas, a serem construídas com empresas parceiras de Campo Largo.

Fonte: paranashop.com.br

O que fazer quando o imóvel é entregue com defeito

2011-10-03T17:12:00.001-03:00

Proprietário pode pedir indenização por problemas estruturais mesmo após os 5 anos de garantia da obra.

O proprietário pode entrar em até 90 dias na justiça em caso de defeitos aparentes

Se ao receber o imovel, o proprietário notar defeitos aparentes, como portas quebradas ou paredes mal pintadas, ele tem até 90 dias, após a entrega da chave, para solicitar reparo junto à construtora. Já para defeitos estruturais do imóvel, o Superior Tribunal de Justiça entende que o prazo para entrar com ação contra a construtora prescreve em 20 anos, a partir da constatação técnica do problema por um perito.

Antes de procurar a Justiça, no entanto, Marco Aurélio Luz, presidente da Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências (Amspa), aconselha tentar um acordo com a construtora. Caso não obtenha resultado satisfatório, o proprietário pode entrar com uma ação chamada “Obrigação de Fazer”.

A jurisprudência estabelecida pelo STJ significa que, mesmo passado os 5 anos de garantia da obra, os mutuários podem entrar na Justiça para pedir reparo ou indenização quando o imóvel apresentar problemas estruturais. “Com isso, as construtoras deixam de se eximir de culpa, em virtude de prática de atos dolosos ou culposos durante a construção, mesmo que os efeitos sejam reconhecidos depois do prazo de garantia”, explica Luz. “Antes (da jurisprudência), se o período fosse superior há cinco anos da entrega do imóvel, o dono perdia o direito de indenização contra a construtora”.

O presidente da Associação orienta que os proprietários verifiquem vícios ou defeitos que possam comprometer a construção antes mesmo de receber as chaves, verificando a utilização de materiais inadequados, as deficiências no projeto ou falhas na execução na obra que possam trazer dor de cabeça futuramente. Algumas das falhas são aparentes, outras estão ocultas: rachaduras, descolamento de cerâmica, problemas na rede elétrica ou hidráulica, entre outros.

Multa de 10% no Aluguel

2011-09-30T11:22:00.000-03:00

Segue em anexo parecer sobre a incidência da multa moratória de 10%.; registrando entendimento unânime do Tribunal de Alçada do Paraná, de todos os Tribunais do país, que o percentual de 2% não se aplica a relação locatícia, já que inexiste vínculo de consumo. A pretensão de expurgo da multa de 10% para prevalecer 2% não tem amparo legal neste caso. Este percentual mínimo é a aplicação do artigo 1º da Lei 9.298 de 1º/08/96, que alterou o § 1º do artigo 52 da Lei 8.078, o Código de Defesa do Consumidor. Esta pretensão da incidência desta multa em questões de alugueres não tem amparo legal, haja vista que as locações possuem ordenamento próprio e não tem nenhuma relação de consumo. Com efeito, a lei 8245/91 que disciplina as regras da locação determina em seu artigo 62 a obrigação do locatário ao pagamento dos alugueres, acessórios, multas ou penalidades contratuais quando exigíveis. E a multa, no percentual de 10% que deverá incidir - para efeitos moratórios sobre os alugueres e encargos encontra sua ressonância na própria lei de usura como é conhecido o Decreto 22.626 de 07/04/33, em seu artigo 9º, aplicado subsidiariamente neste caso. E a inexistência da relação de consumo em sede de locação já teve oportunidade de ser analisado em brilhante decisão prolatada em 16/05/96 pelo ilustre juiz, Dr. Ruy Francisco Thomas, então titular na 5ª Vara Cível de Londrina, nos autos 837/95: “Saliente-se, por derradeiro, serem inaplicáveis no caso em exame as normas referidas na exordial da autora, atinentes ao Código de Defesa do Consumidor, à luz do artigo segundo da Lei 8.078, de 11.9.90, face não se constituir a parte requerente em adquirente ou tomador de serviço como destinatário final.” Este também o entendimento do juiz Luis Sérgio Swiech titular da 2ª Vara Cível de Londrina explicitado na sentença prolatada nos autos 123/98, em 30/04/98: “...cabível multa de dez por cento (10%), prevista na cláusula 2ª, § 3º do contrato e requerido na inicial.” O mesmo comunga o ilustre Dr. Luiz Gonzaga Tucunduva de Moura (Autos 917/98 do juízo da 1ª Vara Cível ) “No que tange aos aluguéis vencidos e não pagos pelo locatário, entendo serem estes devidos, acrescidos da multa moratória de 10% sobre o seu valor total, juros moratórios de 1% ao mês, sendo aplicaod no caso, o INPC como índice de correção monetária, inclusive aos aluguéis que no curso da ação tiveram vencimentos” Idêntico é o entendimento do 2º Tribunal de Alçada Civil de São Paulo: “ LOCAÇÃO - CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - INAPLICABILIDADE. Tratando-se de execução de despesas oriundas de contrato de locação, com multa moratória prevista de 20%, improcede decisão que, de ofício, determina a redução da multa moratória para 10%, dada a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de locação”. ( 2º TA/Civ-SP, Agra. 470038-00/7-Piracicaba - In ADCOAS 8152027/96, p. 971).[1] A lei 8.078/90, que regula as relações de consumo não se aplica às decorrentes de contrato de locação de imóvel, eis que há lei específica regendo a matéria (Lei 8.245/91), que afasta a norma geral, não obstante, o art. 52 do Código de Defesa do Consumidor, aludido pela defesa, apenas “outorga de crédito ou concessão de financiamento” o que vem a corroborar a não incidência do dispositivo legal ao caso em tela. Alias, o Egrégio 2º Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, através de sua 11ª Câmara Cível já decidiu em caso aparelhado: “Por ser o Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90) lei genérica que protege o consumidor, e ser anterior à Lei nº 8245/91 – Lei do Inquilinato, que é especifica às locações de imóveis urbanos, suas regras não se aplicam aos contratos de locação” (Ap. c/Ver. 472.266-0/7 – Rel., Juiz Artur Marques). Qualquer alteração promovida pelo Código Brasileiro de defesa do Consumidor aqui, como em toda a disciplina de locação, esbarra em inaplicabilidade, por dois, e fundamentais motivos: a) A Lei do Inquilinato, que pertence à mesma categoria normativa, é posterior, jorrando eficácia revogatória no que lhe contravier; b) na locação não se identifica a figura do fornecedor, indispensável ao reconhecimento da relação de consumo. Em suma, diante do posicionamento do cliente, deve-se evidentemente respeitar sua interpretação, contudo, o contrato deverá ser elaborado diante das normas legais analisadas, sob pena de ser impossível sua viabilização.

fonte: creciPR

Venda de apartamentos novos cresce 106,6%

2011-09-29T13:41:00.000-03:00

Pesquisa inédita realizada pela Ademi foi divulgada ontem na abertura da Feira de Imóveis

28/09/11 às 20:46 | Da redação

No estande da Rossi: decoração virtual para ajudar compradores (foto: Valquir Aureliano)

O Volume Geral de Vendas (VGV) dos imóveis residenciais verticais novos ofertados em Curitiba, em julho deste ano, acumulou uma alta de 106,6% em relação ao mesmo período de 2009, chegando à cifra de R$ 9,6 bilhões. Na comparação com o mesmo período de 2010, a alta foi de 57,6%. Os dados são de pesquisa inédita realizada pela Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi/PR), divulgados nesta quarta-feira ontem, na abertura da 20ª edição da Feira de Imóveis do Paraná.
"Este índice delimita o tamanho exato do mercado imobiliário na capital paranaense, em relação à oferta. Os números também mostram que há um crescimento no poder aquisitivo dos compradores curitibanos, além de indicar que o mercado está aquecido e valorizado", explica o presidente da entidade, Gustavo Selig.

De acordo com Selig, a alta foi impulsionada pelo aumento da produtividade no setor e pela diversificação dos produtos. "Curitiba estava com uma demanda reprimida e, com a oferta de novos empreendimentos, houve uma alta no volume de vendas. Outro fator foi a mudança de perfil dos edifícios. Os imóveis de luxo voltaram a ser lançados na cidade, contribuindo para este crescimento", analisa.
Em julho de 2009, o VGV dos imóveis de luxo foi de R$ 349,7 milhões (7,5% do total). No mesmo período, em 2010, o valor subiu para R$ 655 milhões (10,7% do total) e, em 2011, correspondeu a R$ 1,47 bilhão (15,3% do total). Consequentemente, houve um aumento do número de apartamentos ofertados no padrão, que passou de 97 unidades, em julho de 2009, para 763 unidades para o mesmo período, em 2011. A Ademi/PR classifica como luxo os imóveis com preço de venda superior a R$ 1 milhão. Em julho de 2009, os imóveis de padrão médio lideraram o VGV ofertado em Curitiba, correspondendo a R$ 1,22 bilhão (26,3% do total). No mesmo mês, em 2010, eles detiveram a segunda maior participação com R$ 1,21 bilhão (19,8% do total) e, em julho deste ano, mantiveram a posição, se equiparando aos imóveis econômicos. Ambos contabilizaram um VGV próximo de R$ 1,6 bilhão (17% do total). "Esta oscilação se deve ao fato de, em alguns períodos, haver um grande número de imóveis entregues, todos vendidos. Com novos lançamentos, o índice volta a crescer", explica Selig.

Em julho de 2010, os imóveis econômicos detiveram a terceira maior participação no índice, com volume de vendas de R$ 989,4 milhões (16,2% do total). No mesmo período, em 2009, eles ocuparam a segunda posição, com VGV de R$ 903,2 milhões (19,3% do total). "Existe uma tendência de estesempreendimentos, assim como os supereconômicos, com valor até R$ 150 mil, migrarem para a Região Metropolitana de Curitiba, por uma questão de alta no custo da construção", comenta Selig.
A maior participação no Volume Geral de Vendas (VGV), referente à oferta de apartamentos novos em Curitiba, se concentra no segmento dos imóveis econômicos (de R$ 150.001,00 a R$ 250 mil), standard (de R$ 250.001,00 a R$ 400 mil) e médio (de R$ 400.001,00 a R$ 600 mil). Estes padrões de empreendimentos se revezam nas três primeiras colocações, de 2009 a 2011.
Os imóveis classificados como standard foram os mais ofertados na capitalparanaense em 2011 e 2010. Em julho deste ano, eles corresponderam a um volume de vendas de R$ 2,85 bilhões (29,6% do total), contabilizando 8.607 unidades. No mesmo período, em 2010, o VGV destes imóveis foi de R$ 1,61 bilhão (26,3% do total). Em julho de 2009, os empreendimentos detiveram a terceira participação do VGV local, com R$ 878,6 milhões (18,8% do total).
"Este é um segmento que, gradativamente, vai concentrar grande parte dos lançamentos, pois, é a porta de entrada ao primeiro imóvel para as classes média e média alta, em Curitiba, tanto para moradia, quanto para investimento. Mesmo com uma oferta mais expressiva, a absorção deste produto pelo mercado é maior", avalia Selig.

Evolução do Volume Geral de Vendas
Julho de 2009 - R$ 4.670.045.134,00
Julho de 2010 - R$ 6.122.507.641,00
Julho de 2011 - R$ 9.647.459.769,00

fonte:bemparana.com.br

Investimento em fundos imobiliários atinge R$ 460

2011-09-22T16:30:00.001-03:00

Os investimentos em fundos imobiliários no Brasil alcançaram R$ 462,9 milhões nos sete primeiros meses do ano.

O valor já é superior aos R$ 379 milhões investidos em 2010. Atualmente, 114 gestores estão registrados na CVM (Comissão de Valores Imobiliários) com um patrimônio líquido de R$ 10 bilhões.

O país tem hoje 29.192 investidores, quase cinco vezes mais do que em 2008 (5.960). A maior parte, 71,6%, é forma por pessoas físicas, que tem como atrativo a isenção do imposto de renda na distribuição dos rendimentos. A isenção vale para fundos listados em bolsa que tenham mais de 50 cotistas e nenhum deles possua mais de 10% das cotas.

O número de negócios realizados também cresceu nos últimos três anos. Passou de 6,7 mil em 2008 para 37 mil até julho de 2011, um aumento de 552%.

Fonte: Terra/Reuters

Documentação do Imóvel. Quais devo guardar e por quanto tempo?

2011-09-21T11:44:00.001-03:00

Para esta dúvida recorrente, existem duas respostas: uma é legal, e a outra, prática – algo que só se aprende com a vivência.

A legal: você deverá guardar os papéis enquanto a obrigação que eles provarem não estiver prescrita. Prescrição, em termos legais, significa a extinção da possibilidade de reclamar a violação de algum direito. Por exemplo: você tem um restaurante, alguém almoça e não paga. Você terá um ano para cobrar, e depois, se extinguirá esse direito.

Os prazos de prescrição estão descritos no código civil (artigo 206) e vale a pena realçar dois deles: para cobrar aluguéis, o prazo é de três anos; para cobrar rateios de condomínio, o prazo é de cinco anos (segundo recente decisão do Superior Tribunal de Justiça).

Esgotado o prazo, quando você já não precisar provar que pagou, poderá jogar fora os documentos.

Outros documentos

Vale a pena lembrar também dos documentos que não provam pagamento, mas provam o cumprimento de alguma determinação legal: diplomas (não é raro que pessoas formadas em universidades precisem apresentar o diploma da escola primária, imprescindível para a matrícula na universidade, por exemplo); certificado de reservista; formais de partilha (embora estes sejam registrados) etc.

Documentos como o comprovante de pagamento de IPTU, IPVA e a declaração doImposto de Renda devem ser mantidos por cinco anos, contados a partir do primeiro dia útil do ano seguinte ao pagamento. Assim,a declaração de IR de 2011deve ser mantida até janeiro de 2017.Mas, por favor, preste atenção no enfoque cauteloso que vai adiante.

Na “prática”, digamos que alguém cobre uma dívida prescrita (o cobrador vagaroso pode ser um particular ou até a Fazenda Pública -sim, isso acontece mais do que as pessoas imaginam). Obviamente, você alegará que o direito prescreveu.

Na prática, é melhor guardar

Porém, nada impedirá que ocorram discussões jurídicas (que sempre existem e são tecnicamente válidas), acerca do exato prazo prescricional naquela hipótese. Então, será recomendável que você, além de alegar a prescrição do direito, consiga de qualquer maneira provar que pagou, sendo essencial exibir a documentação, é lógico. Portanto, tomara que você não tenha se desfeito dos comprovantes...

Ou então, digamos que algum órgão público exija algum documento precedente (e já analisado oficialmente) àquele que foi exibido. Como fazer, se aquele documento antigo e superado tiver sido descartado?

Não é somente para demonstrar em juízo que se deve guardar documentos antigos. Perante a Administração Pública, que nem sempre prima pela eficiência, às vezes é preciso documentar algo que ela mesma deveria ter em seus arquivos.

Para ilustrar, são comuns situações em que, para requerer determinado alvará, o cidadão deve juntar cópia de uma planta que a própria prefeitura aprovou e arquivou anos antes.

Burocracia

São situações burocráticas no mais terrível sentido do termo, calvários que partem, no mais das vezes, de uma exigência descabida ou de um carimbo mal aplicado.

Tais situações já chegaram à literatura. Em “O tenente Quetange”, do autor russo Iúri Tyniánov, o erro de um escrivão, que no meio de uma frase em referência a um militar juntou “que” com “tange”, provocou as peripécias burocráticas do tenente “Quetange”. Publicado em 1928, o livro é uma crítica à barafunda administrativa que afligia a Rússia na época, tão subdesenvolvida.

Pois bem, essas situações somente se resolvem com perseverança e provas redundantes, ou seja, como não bastasse estar prescrita a eventual exigência, ela de fato já fora cumprida. E esta prova se faz apresentando aqueles papéis velhos.Uma dica: organize um arquivo.

fonte:casaeimoveis.uol.com.br

Em que condições posso usar o FGTS para comprar um imóvel?

2011-09-14T10:49:00.001-03:00

Só para o primeiro imóvel

Impostos

fonte:casaeimoveis.uol.com.br

Novo perfil: jovens e classe C são maioria nos financiamentos habitacionais

2011-09-05T09:26:00.001-03:00

O consumidor jovem, a classe C e as mulheres estão ganhando mais espaço nos financiamentos imobiliários nos últimos anos. Já os idosos com mais de 65 anos estão fugindo dos empréstimos quando o assunto é a compra da casa própria. O aumento de renda da população brasileira e a ampliação da linha de crédito e de subsídios para a compra de imóveis estão trazendo mudanças no perfil do comprador de unidades habitacionais. Os dados fazem parte de levantamento da Caixa Econômica Federal, que responde por mais de 75% dos financiamentos habitacionais no país.

Em Minas Gerais, os mutuários com até 35 anos representam hoje 57,3% do total de empréstimos da Caixa. Há 10 anos, eles somavam 50,3%. A chamada classe C também já virou maioria nos financiamentos do banco. As pessoas com renda de até R$ 3.270 representam hoje 63,7% dos tomadores de empréstimo da instituição, sendo que em 2001 esse índice representava 50,3%. Mas quando o assunto é o mutuário com idade mais avançada, acima de 65 anos, os números mostram que a procura por crédito despencou nos últimos 10 anos em Minas: caiu de 1,9% para 0,6%. Os números da Caixa para o Brasil seguem a tendência do estado.

“Os jovens que estão ingressando no mercado de trabalho não têm tanto temor do financiamento. Eles não vivenciaram aqueles períodos inflacionários, quando os preços chegavam a subir até 80% ao mês”, afirma Marivaldo Araújo Ribeiro, gerente regional de Habitação da Caixa. Em muitos contratos, diz, o valor da mensalidade hoje está decrescendo, o que dá mais tranquilidade ao mutuário para fazer o financiamento.

A queda na taxa de desemprego e o aumento do poder aquisitivo da população são outros fatores que ajudam pessoas mais jovens e de classe social mais baixa a adquirir a casa própria. “Temos ainda os incentivos governamentais, como o programa Minha casa, minha vida, com taxas de juros mais baixas e subsídios para a baixa renda”, explica. No Brasil, 81% das vendas feitas dentro do programa foram para unidades habitacionais de até R$ 150 mil.

Crédito flexível A linha de crédito mais flexível permitiu à classe C deixar de pagar aluguel e ir à compra da casa própria, avalia Cristiano Chiabi, diretor de crédito imobiliário da MRV Engenharia. “Muita gente consegue hoje trocar a prestação mensal de R$ 800 de aluguel por R$ 600 de financiamento imobiliário. Com os subsídios do governo, a pessoa faz as contas e vê que consegue pagar a prestação”, diz Chiabi.

O valor médio das unidades vendidas pela MRV é de R$ 100 mil. Entre os novos compradores, Chiabi observa mais jovens morando sozinhos. “Já os idosos não fazem tanto financiamento pelo fato de o seguro ficar mais caro, prazos mais curtos e prestações com valores mais altos”, afirma. A incorporadora Quartzo foi fundada neste ano com foco na baixa renda. “A queda no desemprego leva pessoas a ter oportunidade de comprar a casa própria mais cedo”, observa Fábio Nogueira, diretor da Quartzo. O valor médio das unidades vendidas pela Quartzo é de R$ 110 mil.

O consultor técnico Miguel Henrique dos Santos, de 28 anos, acaba de comprar um apartamento na planta com a noiva, Damiane Almeida Mendes. O imóvel de dois quartos em Vespasiano custou R$ 90 mil e vai ser financiado em 25 anos. A previsão é que fique pronto em 2013, quando os dois pretendem se casar. Para pegar o empréstimo, o casal uniu a renda, que no total fica em torno de R$ 4 mil ao mês. É o primeiro imóvel próprio dos dois.

A assistente administrativa Welita Resende Feitosa, de 32, também caminha para ter seu primeiro imóvel. Ela acaba de comprar uma unidade de dois quartos em Betim. O apartamento custou R$ 122 mil que serão pagos em 321 meses. Nos primeiros 21 meses, ela vai desembolsar R$ 407 de prestação. O apartamento fica pronto em dois anos.
As maiores oportunidades para jovens no mercado de trabalho ajudam a engrossar essa clientela na compra da casa própria, avalia Paulo Tavares, presidente do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (Creci-MG). “Eles estão se tornando independentes muito cedo, com 25 ou 26 anos. Hoje temos diversos programas de trainees com boas oportunidades para esse público”, afirma Tavares.

Saques do FGTS

Os mineiros sacaram R$ 226,16 milhões do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) para usar na compra da casa própria de janeiro a julho deste ano, contra R$ 223,15 milhões no mesmo período de 2010. Em volume de unidades, os saques passaram de 30.533 para 32.386 no período. Os números mostram que o apetite para investir em imóveis está aumentando como um todo e a tendência, segundo especialistas, é de que o ritmo continue acelerado. “Há um equilíbrio da economia e linha farta de crédito”, observa Tavares.

fonte:pernanbuco.com

Vou alugar um imóvel comercial. O locador pode cobrar "luvas"?

2011-08-31T14:05:00.001-03:00

A cobrança de “luvas” na locação comercial é uma das questões formuladas quando se conversa sobre a locação “não residencial” e, possivelmente, a que mais aflige locadores e locatários. Realmente, no passado, essa cobrança era ilegal (a famosa “lei de luvas”, de 1934, proibia essa prática) e podia configurar até mesmo ilícito penal. A lei mudou, mas o folclore ficou.

É impressionante a força dessas lendas urbanas. Desde 1991 é possível a cobrança e há 20 anos os tribunais têm declarado isso. Mas esse conhecimento ainda esbarra nas “certezas” refratárias ao conhecimento.

Esquecer a evidência de que o ajuste e a cobrança das luvas, às vezes, são feitos disfarçadamente, seria até hipocrisia. Primeiro, porque a lei mudou e, depois, pela simples sonegação fiscal. É lógico que, se for identificada a cobrança indevida, as consequências legais virão, especialmente as multas relativas ao imposto de renda sonegado.

As “luvas” ou, como vêm sendo denominadas, “ônus iniciais da locação”, podem ser cobradas com tranquilidade quando for contratada a primeira locação entre os interessados, o que não deve ser confundido com a primeira vez que o imóvel é alugado. Assim, quando um imóvel antigo for alugado pela primeira vez para uma determinada pessoa, poderá ocorrer essa cobrança.

Nunca na renovação

O que é proibido terminantemente pela lei é cobrar “luvas” na renovação do contrato. Por isso, a eventual estipulação desse pagamento na oportunidade de renovar o contrato é absolutamente nula. Não vale. E o locatário não precisará pagar.

Não custa lembrar: não adianta inventar outros nomes para as “luvas” para, então, tentar cobrá-las na renovação. Estipulações “disfarçadas” (ônus, prêmio, bônus, encargo especial e outros termos utilizados), tão logo sejam provadas, também não obrigam o locatário a pagar. Portanto, de nada adianta a criatividade na nomenclatura.

Com relação ao valor, este é fixado de acordo com o mercado, não tendo qualquer relação obrigatória com o valor do aluguel, embora, evidentemente, imóveis mais valiosos tenham tanto luvas quanto aluguéis mais altos do que imóveis menos privilegiados. A única lei respeitada nessa fixação é lei da oferta e da procura, irrevogável.

Conclusão: é permitida a cobrança de “luvas” no início da locação e proibida na renovação do contrato.

fonte:casaeimoveis.uol.com.br

Por que devo obter do vendedor do imóvel a declaração de quitação de despesas de condomínio?

2011-08-25T10:33:00.001-03:00

Sabemos que imóveis somente podem ser comprados se a sua documentação for bem analisada. Quando se adquire uma unidade em condomínio (apartamentos, conjuntos, lojas) é necessária mais cautela ainda.

É crucial obter a prova de quitação das obrigações do vendedor para com o condomínio. Essa prova se faz com a exibição de uma declaração do síndico dando conta que aquela unidade não é devedora de rateios de despesas condominiais. Para dar validade a essa declaração, é preciso saber se quem a assinou é mesmo o síndico e, para isso, deve ser obtida uma cópia da ata da assembleia que o elegeu.

Mas, e se o comprador não conseguir obter esse documento? A resposta é simples e o custo da desatenção é alto: ele será responsável pelo pagamento de todas as despesas referentes à unidade, mesmo que tenham vencido antes da aquisição.

Nem se pense em prever, no contrato de venda e compra da unidade, que o comprador não seria responsável, pois essa cláusula não teria qualquer validade diante do condomínio (que vem a ser o credor dos valores e, na hipótese de compra e venda, sequer participa do negócio). Enfim, não haverá jeito: o comprador precisará pagar.

E atenção, porque essa responsabilidade existe inclusive nas situações em que o imóvel é arrematado em leilão judicial, certeza sempre reiterada em julgamentos por todo o País.

O objetivo de impor essa responsabilidade ao comprador é garantir o equilíbrio econômico e financeiro do condomínio que, de outro modo, poderia ficar abalado sem esse pagamento. Imagine se alguns condôminos não pagassem as despesas durante anos e depois vendessem as suas unidades. Como ficaria o condomínio, como ficariam aqueles demais condôminos que suportaram a manutenção do prédio?

A cotaparte atribuível a cada unidade é considerada obrigação propter rem e uso esse termo em latim não por apego a antiguidades linguísticas, mas porque é ainda hoje a terminologia que define com maior precisão a vinculação daquela despesa ou obrigação (como ocorre com o IPTU, por exemplo) ao imóvel em si, e não à pessoa que o possui.

Resta um consolo a quem adquirir unidade sem tomar esse cuidado: depois de pagar o valor devido ao condomínio, o comprador poderá promover ação judicial contra o vendedor para recuperar o que foi gasto. É a chamada “ação de regresso”.

É óbvio que depois de amargar algum tempo no trâmite do processo, o incauto comprador precisará localizar bens do antigo dono, que serão finalmente penhorados para fazer frente ao débito. Portanto, antes de comprar um imóvel verifique se não existe inadimplemento.

fonte:casaeimoveis.uol.com.br

Caixa responde por vícios em obras que financiou

2011-08-22T15:21:00.003-03:00

A Caixa Econômica Federal é parte legítima, ao lado da construtora, para responder por possíveis vícios na construção de imóveis para a população de baixa renda. A decisão é da 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, que julgou recurso em que Caixa se dizia parte ilegítima em processo movido por um mutuário de Santa Catarina.

De acordo com o STJ, a CEF é tão interessada quanto a construtora no caso. Além de liberar recursos, por meio do Sistema Financeiro de Habitação, o banco estatal também é responsável por fiscalizar as contas e colaborar na elaboração do projeto. Os requisitos da responsabilidade civil, no entanto, serão analisados pelo juiz da causa, quando ela for discutida em primeiro grau. Se for apurado que a Caixa não teve relação com o dano causado aos credores, o banco fica isento de indenizar.

O dano diz respeito a um financiamento para construção de imóvel popular no Conjunto Habitacional Ângelo Guolo, em Cocal do Sul (SC). Em julgamento na primeira instância, a Caixa foi excluída do pólo passivo do processo, mas o Tribunal Regional Federal da 4ª Região a reintegrou. O STJ, portanto, manteve o julgamento da segunda instância.

A relatoria do caso no STJ ficou nas mãos do ministro Luis Felipe Salomão. De acordo com ele, considerando o caráter social do empreendimento e as regras para financiamento de casa própria, a Caixa está vinculada à construtora perante o mutuário. Sua responsabilidade, entretanto, deve ser apurada no julgamento do caso.

Quando impetrou o recurso no STJ, a Caixa alegou não ter assinado nenhum contrato assumindo responsabilidades na construção. Por isso, segundo a estatal, apenas a empresa deveria responder. No entendimento de Salomão, nesses casos, financiamento e construção acabam se fundindo em um único negócio, o da casa própria. O agente financeiro deve, pois, fiscalizar o andamento e os gastos da obra — conforme disposto na lei de determinação dos órgãos reguladores, a Lei 4.380/64.

Para o ministro Salomão, o sistema de fiscalização e “sua consequente responsabilização” devem funcionar em prol do mutuário. “Se a instituição financeira escolheu mal a quem financiar ou não fiscalizou adequadamente a obra, é justo que o risco de surgimento de vícios na construção recaia sobre ela [a financiadora], não se mostrando razoável que o comprador arque sozinho com eventual prejuízo”, votou. Não foram informados o nome da construtora e nem o valor do financiamento. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.

fonte:conjur.com.br

Por que o Minha Casa, Minha Vida não decola em São Paulo

2011-08-18T14:21:00.002-03:00

Preço alto dos imóveis, custo elevado da construção e escassez de terrenos fazem programa na capital paulista ‘empacar’

São Paulo – O programa de habitação Minha Casa, Minha Vida (MCMV), do governo federal, encontra uma série de obstáculos para vingar na cidade de São Paulo, principalmente na menor faixa de renda. O preço dos terrenos e o custo das obras na capital são muito elevados e inviabilizam boa parte dos projetos. E pelo que dizem a Caixa Econômica e representantes da construção civil, o problema ainda está longe de ser resolvido.

No começo de julho o governo federal decidiu mudar o valor máximo dos imóveis financiados pelo programa para a baixa renda. Para famílias que ganham até 1.600 reais por mês, o valor máximo permitido passou de 59 mil reais para 65 mil, no caso de apartamentos, e de 57 mil reais para 63 mil no caso de residências térreas.

A mudança não é suficiente. Quem está diretamente envolvido com o programa diz que o valor máximo dos imóveis que entram nos benefícios do MCMV é irreal para a maior cidade do país. “Os 65 mil estipulados pelo governo não vão resolver o problema no município de São Paulo. A cidade precisa de uma condição especial”, diz Sérgio Watanabe, presidente do Sindicato da Indústria da Construção (Sinduscon) de São Paulo.

A própria Caixa Econômica Federal, principal agente financeiro do MCMV, reconhece as dificuldades na capital paulista. “Quando nós – Caixa, Banco do Brasil, ministérios do Planejamento, da Fazenda e da Casa Civil – definimos os valores, tínhamos convicção de que para São Paulo e outros grandes centros brasileiros não era suficiente. Mas trabalhamos com recursos escassos”, diz Teotonio Costa Rezende, diretor executivo de Habitação da Caixa.

O preço médio do metro quadrado na cidade justifica a preocupação do setor. Segundo informações coletadas pelo Índice FipeZap de julho, a unidade de área em São Paulo é a terceira mais cara do país – cerca de 5.571 reais, na média. No bairro mais barato da capital, Paraisópolis, o metro quadrado custa por volta de 2.471 reais.

Com estes números, fica difícil encaixar imóveis nos padrões do programa do governo. Segundo documento disponível para download no site da Caixa Econômica Federal, na faixa de renda até 1600 reais, o mínimo que um apartamento deve ter para ser candidato aos benefícios do programa é de 39 metros quadrados. Em Paraisópolis, um apartamento deste tamanho custaria mais de 90 mil reais – bem acima do valor máximo que o MCMV contempla.

fonte:http://exame.abril.com.br

Como estabelecer se um imóvel na periferia pertence à zona urbana e deve pagar IPTU?

2011-08-16T10:39:00.001-03:00

Há quem diga que gosta de pagar impostos, pois permitem o desenvolvimento; há quem fuja dos impostos porque são caros ou, segundo muitos, os valores arrecadados são mal usados. Seja como for, são pagamentos “impostos” e, talvez, seria melhor se fossem “voluntários”.

O imposto característico dos imóveis é o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), previsto na Constituição Federal e no Código Tributário Nacional. Pago aos municípios, ele decorre da simples existência da propriedade, do “domínio útil”, ou mesmo da posse de um bem imóvel que esteja localizado na zona urbana do município. Imóveis localizados na zona rural não acarretam o pagamento do IPTU.

Mas, às vezes, fica a dúvida se a periferia da cidade é ou não é “zona urbana”, isto é, se o proprietário daquele imóvel deve ou não o IPTU.

A legislação determina quando uma região é considerada “zona urbana”, e essa classificação depende da existência de lei municipal que assim preveja, mas isso não é tudo.

É necessária a existência de melhoramentos construídos ou mantidos pelo Poder Público, sendo obrigatório que existam pelo menos dois, dentre os seguintes benefícios:

meio-fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais;
abastecimento de água;
sistema de esgotos sanitários;
rede de iluminação pública;
escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de três quilômetros do imóvel considerado como estando na zona urbana.

A única exceção a essa regra ocorre se estivermos em uma área urbanizável, ou de expansão urbana, constante de loteamentos aprovados pelos órgãos competentes, desde que exista lei municipal assim definindo o local. Isto é: se existir lei municipal definindo determinada área como urbana, mesmo sem atender aqueles requisitos que foram listados, poderá haver a cobrança do IPTU.

Surgem questões curiosas e é certo, por exemplo, que incide o IPTU sobre uma segunda residência, desde que o imóvel esteja situado em área de expansão urbana.

Em resumo: embora existam algumas poucas exceções previstas em lei, tanto faz qual a destinação econômica do imóvel, o que interessa é saber a sua localização: dentro ou fora da “zona urbana” (com o atendimento daqueles requisitos mencionados) ou da “área de expansão urbana”.

É essa a pesquisa a ser feita para se saber se incidirá o IPTU sobre determinada propriedade, não sendo possível concluir somente com base na aparência do imóvel.

fonte:casaeimoveis.uol.com.br

Como faço para pagar quando o credor se recusa a receber?

2011-08-11T10:12:00.002-03:00

Pode parecer estranho à primeira vista, mas, às vezes, o credor não quer receber. E, a quem deve, interessa pagar para manter em dia as suas obrigações, e para não sofrer consequências indesejáveis: perda de descontos, protesto, multa ou ação judicial.

Não se trata aqui dos casos em que não se "deva" receber, mas sim, daquelas situações em que se “deveria"' receber, mas tal não é feito.

Dois exemplos: 1) o locador se recusa a receber porque quer forçar o aumento indevido do aluguel; 2) o condomínio juntou no mesmo boleto o rateio de despesas e a imposição de alguma multa que o condômino acredite ser injusta -ele quer pagar a despesa mensal, mas não a multa.

Para essas situações, a lei oferece a possibilidade da “consignação extrajudicial”, que tem uma mecânica simples e consiste em um depósito em banco oficial (normalmente esse procedimento é feito na agência bancária instalada no prédio do fórum), bastando prestar atenção para o seguinte: 1º) o valor devido deve ser depositado integralmente; 2º) estando em atraso, o devedor deverá acrescentar ao valor principal os encargos decorrentes da mora, especialmente a correção monetária; 3º) o credor deverá ser avisado por meio de carta protocolada, na qual será descrito o débito e concedido o prazo de 10 dias para ele eventualmente recusar o pagamento.

Se o credor silenciar, o pagamento se considerará realizado, bastando-lhe retirar o dinheiro no banco, onde ficará depositado. De sua parte, o devedor estará liberado da obrigação. Se o credor recusar o depósito (por escrito e num prazo máximo de 10 dias), o devedor poderá promover ação judicial durante os 30 dias seguintes.

A alternativa seria promover imediatamente uma “ação de consignação em pagamento” que, porém:

a)exige o recolhimento de custas judiciais e a contratação de advogado;

b)sofre os terríveis percalços da burocracia;

c)demanda o cumprimento de vários prazos, eternizando o problema e sua solução;

d)implica em solenidades juridicamente corretas, mas que se mostram exageradas para a maior parte das questões de consignação de aluguel ou de despesas de condomínio;

e) a decisão do juiz será analisada, ainda, pelo Tribunal de Justiça, alongando, infelizmente, o processo.

Vale a pena prestar atenção a esta possibilidade de liquidação dos débitos, pois a consignação extrajudicial é uma modalidade muito adequada às questões locatícias ou de pagamento a condomínio, em especial pelos valores em jogo, diante dos quais os custos e prazos judiciais são proporcionalmente onerosos demais, é evidente.

fonte: http://casaeimoveis.uol.com.br

Imóveis podem ser penhorados para pagamento de dívida?

2011-08-08T10:04:00.001-03:00

Se você tem em mãos uma decisão judicial declarando que é credor de alguém, ou se possui um título executivo extrajudicial (cheques e duplicatas, por exemplo), a justiça lhe dá o direito de transformar esses papéis em dinheiro. E, caso o devedor não efetue o pagamento devido, o juiz pode ordenar a penhora dos bens -isto é, os bens são bloqueados e ficam à disposição da justiça.

Mas, para que isso aconteça, existem algumas regras, e uma delas é a de que a execução (o processo de cobrança) deve ser feita da maneira menos danosa possível ao devedor. Balancear os direitos do devedor, sem retirar do credo o direito de receber aquilo que lhe é devido, decerto é uma tarefa das mais complicadas.

Outra regra estabelece uma ordem de preferência, com o objetivo de facilitar a cobrança. A lei dá preferência à penhora de dinheiro, inclusive o depositado em banco; em seguida, vêm os automóveis, seguidos por outros bens móveis. Só quando todos esses recursos são esgotados torna-se possível penhorar os imóveis ou um percentual do faturamento da empresa devedora (no caso de o “endividado” ser uma pessoa jurídica).

Mas existem bens que são impenhoráveis", tais como: as máquinas e ferramentas necessárias ao trabalho do devedor; o seguro de vida; o depósito em caderneta de poupança (se inferior a 40 salários mínimos); as roupas e os pertences pessoais do devedor, exceto se forem de elevado valor (por exemplo, um relógio caríssimo, que, mesmo sendo de uso pessoal, é passível de penhora).

Em relação aos imóveis, também existem aqueles que nunca podem ser penhorados. A lei protege, por exemplo, o “bem de família”, que é o imóvel residencial pertencente a uma unidade familiar. Assim, mesmo que uma família deva ao banco ou ao supermercado, esses credores jamais poderão colocar em penhora a residência dos devedores.

O conceito de “unidade familiar” se alargou ao longo dos anos e hoje abrange, de modo geral, os casados sob qualquer regime, os unidos (inclusive em uniões homossexuais) e os viúvos.

Existem poucas exceções a essa proteção, mas elas existem. Assim, mesmo sendo uma “bem de família”, uma casa poderá ser penhorada se o credor for um empregado que trabalhou nessa mesma casa, e obteve na justiça o direito de ser ressarcido por uma dívida decorrente desse trabalho. A penhora também é possível quando se trata da cobrança de impostos, taxas e contribuições devidos em função desse imóvel; nos casos em que se cuidar da cobrança de aluguéis movida contra o fiador da locação; se o imóvel tiver sido comprado com o produto de crime; e pelo credor de pensão alimentícia.

Logo, se você for credor e se inserir numa dessas exceções da proteção ao bem de família, você poderá penhorar, sim, a residência do devedor.

fonte:casaeimoveis.uol.com.br

Taxa de retorno de imóveis comerciais volta a cair, segundo FGV

2011-08-01T10:55:00.002-03:00

SÃO PAULO – A taxa de retorno dos imóveis comerciais, somadas renda com aluguéis e valorização do imóvel, foi de 4,3% no segundo trimestre de 2011, de acordo com o IGMI-C (Índice Geral do Mercado Imobiliário Comercial), divulgado nesta sexta-feira (29) pela FGV (Fundação Getulio Vargas).

Esse foi o segundo trimestre consecutivo de queda nas taxas. De acordo com o levantamento, as taxas de retorno da renda e capital foram de, nesta ordem, 2,8% e 1,4%.

Retorno anualizado

Com relação ao retorno anualizado, que compara cada trimestre com o equivalente do ano anterior, também houve queda pela segunda vez consecutiva. Nesta comparação, as taxas de retorno de renda, capital e total foram de, respectivamente, 13,5%, 7,7% e 21,2%. No trimestre imediatamente anterior as taxas haviam sido de 13,6%, 9% e 22,6%.

Rentabilidade acumulada

Os imóveis comerciais brasileiros tiveram uma rentabilidade de 680,8% entre 2000 e o segundo trimestre de 2011, segundo o índice de FGV.

O indicador tem o objetivo de ser uma referência de rentabilidade de imóveis comerciais - escritórios, hotéis, shoppings e outros, retratando de forma abrangente a evolução da valorização dos preços e dos rendimentos do setor. Dessa forma os investidores terão mais transparência em relação à formação dos preços de compra, venda e locação.

Índice

O indicador é calculado com base em informações fornecidas por um grupo de participantes envolvendo investidores institucionais e empresas ligadas ao setor imobiliário. O índice leva em consideração a valorização do metro quadrado.

A série histórica desta divulgação vai de 2000 ao final de 2010. Para essa divulgação, foi considerada uma amostra de 224 imóveis.

fonte: dinheiro.br.msn.com

Entenda quando um fundo pode ser considerado uma aplicação de renda fixa, um investimento de renda variável ou uma mistura dos dois

2011-07-27T10:59:00.001-03:00

São Paulo – Os fundos imobiliários renderam 375,7% entre janeiro de 2005 e o mês passado, o suficiente para que se tornassem a aplicação financeira de maior rentabilidade no Brasil (clique aqui e veja o balanço). Um resultado tão vistoso tem atraído cada vez mais investidores interessados em surfar no boom imobiliário. Desde 2008, o número de quotistas desses fundos cresceu quatro vezes. O mercado brasileiro, no entanto, ainda pode ser considerado acanhado quando comparado ao americano. A principal barreira de entrada a novos investidores é a falta de entendimento do produto, que é pouco padronizado. “Um fundo imobiliário pode ser um investimento de renda fixa, uma aplicação de renda variável ou uma mistura dos dois”, diz Valdery Albuquerque, diretor de renda fixa e fundos imobiliários do Banco Fator.

Preciso fazer uma comunicação formal a um condômino. Como devo proceder?

2011-07-26T11:45:00.002-03:00

É normal que, nas relações entre comprador e vendedor, locador e inquilino, síndico e condôminos, surja a necessidade de fazer alguma comunicação formal -a denominada “notificação”.

Em geral, essa comunicação serve para ressalvar algum direito, apontar uma falta, ou tratar de outro assunto igualmente pertinente com toda a formalidade possível. É, em suma, o exato oposto do “disse que disse”.

Situação clássica nas locações é o aviso que o locador dá ao locatário para deixar o imóvel vago após o prazo previsto para a locação. Nos condomínios, às vezes, é necessário comunicar o condômino para que ele se abstenha de praticar determinado ato, porque é nocivo à comunidade.

Carta registrada não garante segurança

Na área de comercialização de imóveis, por exemplo, pode surgir o caso de não ter sido entregue algum documento essencial, hipótese em que deverá ocorrer a solicitação para, depois, se for o caso, desfazer-se o negócio.

É normal que, nesses casos, logo se pense em remeter uma carta registrada, até mesmo com “aviso de recebimento”. Mas essa prática costuma dar problemas, pois se é verdade que o correio entregará o envelope, sempre será possível duvidar do conteúdo.

Outro problema que pode surgir: a quem foi entregue a carta? Chegou às mãos do destinatário correto? Vamos lembrar que, em prédios, as cartas são entregues aos porteiros e nem sempre estes as entregam ao destinatário. Pior: embora em algumas situações essa entrega ao porteiro tenha validade (ou seja, se dá por certo que a carta foi entregue, mesmo), continuamos com a primeira dúvida: o que havia dentro do envelope?

Também não podemos perder o foco da notificação: quem a remete quer que ela seja entregue (e a solicitação que ela contém, seja cumprida!) pelo destinatário.

Notificação por cartório

Exatamente por isso, para que nenhuma dúvida paire sobre quem recebeu e o que foi recebido, o mais cauteloso é remeter essas comunicações por meio de cartórios de títulos e documentos, mesmo sabendo-se que, legalmente, em algumas situações, a notificação por cartório não seja essencial (o que não elimina a necessidade de se provar a entrega e o conteúdo).

As vantagens desse procedimento são diversas, podendo ser resumidas à certeza e à segurança. Torna-se indiscutível o que foi comunicado (a carta é entregue aberta e o portador, funcionário do cartório, certifica essa entrega). É igualmente certificado a quem foi entregue. A “notificação” fica arquivada no cartório, por meio eletrônico, permitindo que a qualquer tempo se possa pedir uma certidão, para provar a existência e o conteúdo da notificação.

Enfim, se é para comunicar, que isso seja feito sem deixar margem a qualquer discussão.

fonte:casaeimoveis.uol.com.br

Prerrogativas Minha Casa Minha Vida

2011-07-22T13:41:00.001-03:00

Pontos importantes exigidos para que ocorra o financiamento do imóvel junto a instituição e evite transtornos durante a avaliação do imóvel devido a inconformidade dos itens apresentados abaixo:

O imóvel deverá ser edificado sob as seguintes condições:

- Vias pavimentadas, seguras e transitáveis, com solução de drenagem (Prazo prorrogado até 31/08/2011);

- Sistema de abastecimento de água;

- Solução para esgotamento sanitário;

- Energia elétrica e iluminação pública;

- Solução de drenagem implantada no lote e previsão de proteção das portas externas e esquadrias contra entrada de água de chuva;

- Fundação segura compatível com a capacidade de suporte do terreno;

- Cinta de respaldo em concreto armado em todas as paredes, vergas e contravergas em concreto armado;

- Impermeabilização de alicerces, baldrames e radier nas faces em contato com o solo;

- Impermeabilização de contrapiso;

- Inexistência de indícios de umidade nas paredes (inclusive próximos ao pisos, esquadrias e junções de laje), nas lajes e no piso;

- Inexistência de solapamento, trincas e fissuras que indiquem comprometimento da solidez estrutural do imóvel;

- Revestimento e pintura interna e externa;

- Portas e/ou esquadrias em todas as aberturas, exceto nas áreas de serviço e varandas;

- Revestimento de piso nas áreas molhadas;

- Laje ou forro em todos os cômodos;

- Cobertura em telha cerâmica ou de concreto sobre estrutura de madeira ou metálica ou outra solução com desempenho equivalente.

- Se houver beiral a largura mínima é de 0,50m. Se não houver beiral é necessário a instalação de rufos e calhas;

- Prever no mínimo 03 circuitos elétricos independentes, sendo: um para chuveiro (devidamente para tal aplicação); um para tomadas; um para iluminação;

- Calçada de proteção com largura mínima de 0,60m.

- Medição individualizada de energia, água e gás (ou sistema de botijão individualizado);

- Caixa d’água de 500 litros, ou de maior capacidade quando exigido pela concessionária local. Para reservatório elevado de água potável em condomínio, prever instalação de no mínimo 02 bombas de recalque com manobra simultânea.

O que fazer quando há excesso de gente morando no prédio? Advogado responde

2011-07-19T10:03:00.000-03:00

Gente demais atrapalha. E esta afirmação é especialmente válida quando se trata de imóveis, pois cada prédio é planejado para abrigar determinado número de pessoas e o excesso populacional traz inconvenientes de toda ordem.

O exagero na ocupação abala a segurança e pode até inviabilizar o enfrentamento de sinistros (basta imaginar uma multidão fugindo de um incêndio). Pessoas demais perturbam a utilização das áreas comuns (pense em uma piscina desenhada para o uso por 100 pessoas, sendo frequentada por 200); atrapalham o uso dos equipamentos do edifício (você já enfrentou filas para o elevador?); e, ainda, acarretam multas e até a interdição do edifício pela Prefeitura.

O condômino pode ser acionado judicialmente se a unidade habitacional estiver superpovoada

De nada adianta a construção do prédio e a instituição do condomínio terem atendido às diversas regras e respeitado os muitos critérios de segurança, urbanismo, salubridade e boa utilização do edifício, se tudo isso é posto de lado pelo excesso de pessoas no prédio. Então, como lidar com o eventual exagero?

Legalmente, é possível exigir o uso do imóvel de maneira que a segurança, o sossego e a saúde dos vizinhos jamais sejam prejudicadas. Logo, sempre haverá o direito de fazer cessar o abuso.

Inicialmente, o condomínio pode notificar o condômino para que este mantenha em sua unidade somente a quantidade de pessoas prevista por lei ou pela convenção condominal. Se o problema continuar, o morador acionado poderá sofrer multa devido à sua conduta antissocial.

Não solucionado o problema, o condomínio poderá promover ação judicial, na qual o juiz, depois de analisar o caso e as provas, ordenará ao condômino que somente permita, na sua unidade, a quantidade adequada de pessoas, sob pena de multa diária.

Como a multa costuma ser alta, a medida é convincente. E é justo que assim seja, pois admitir o excesso populacional de uma unidade significaria extrair dos demais condôminos o direito ao uso razoável da propriedade.

fonte:casaeimoveis.uol.com.br

Sou coproprietário de um imóvel e quero vendê-lo, mas os outros não querem. E agora?

2011-07-13T17:28:00.001-03:00

O condomínio mais conhecido é o edilício, no qual existem partes de propriedade exclusiva (os apartamentos ou escritórios) e partes de propriedade comum a todos os condôminos (a piscina, por exemplo).

Mas existe, também, o condomínio “voluntário”, segundo a denominação utilizada no código civil. Neste condomínio, simplesmente duas ou mais pessoas são donas do imóvel. É bastante comum que esse condomínio se constitua quando vários filhos recebem um imóvel por herança.

Qualquer um dos condôminos pode usar o imóvel, desde que respeitada a sua destinação. Ou seja, uma fazenda não pode ser transformada em um hotel se somente um dos coproprietários assim o desejar. Afinal, todos contribuirão para o custeio do imóvel, conforme as suas proporções.

Pode acontecer, porém, de um dos condôminos não querer manter o condomínio e desejar vender a sua parte, ou, ainda, ter a intenção de dividir a área, passando cada um a ser dono do seu imóvel. Essa hipótese é viável, segundo a lei.

Indivisível

Se for possível dividir o imóvel em várias propriedades menores, basta obter a concordância de todos e fazer a divisão. É preciso elaborar as plantas e as descrições necessárias e levar a documentação ao registro imobiliário. Se houver discordância de qualquer dos proprietários, entretanto, a questão deverá ser levada ao Judiciário.

Às vezes, essa divisão não é possível, por razões físicas: é o que se chama de imóvel “indivisível”. Nesse caso, deverá ser tentada a alienação a apenas um dos condôminos. Se isso der certo, ótimo. Caso contrário, o imóvel deverá ser vendido, rateando-se o resultado conforme as participações.

Lógico, é conveniente que tudo seja feito por consenso (mesmo que com uma ou outra cara feia!). Quando os interessados não conseguem se entender diretamente, têm funcionado com sucesso as câmaras de mediação -o Secovi-SP mantém uma dessas câmaras para os interessados em evitar batalhas judiciais.

Caso alguém impeça esse tipo de solução harmônica, a alienação será feita no judiciário, por meio de processo que, inevitavelmente, tende a ser demorado e dispendioso, porque exigirá recolhimento de custas e realização de perícia para avaliar o imóvel. Somente depois será efetivada a venda -o que pode ocorrer até por leilão. Por isso, mais uma vez, a conversa é o melhor caminho a ser buscado pelos proprietários.

fonte:casaimoveis.uol.com.br

Inflação do aluguel acumula alta de 8,25% em 12 meses, mostra FGV

2011-07-11T10:15:00.001-03:00

A inflação do aluguel medida pelo Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M), usado para reajustar a maioria dos contratos imobiliários, teve deflação de 0,21% na primeira prévia de julho, segundo aponta levantamento da Fundação Getulio Vargas (FGV), divulgado nesta segunda-feira (11). No mesmo período de junho, a variação fora de -0,09%. Em 12 meses, o índice acumula alta de 8,25% e, no ano, de 2,92%.

O Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), considerada a inflação do atacado, também teve deflação, de -0,36%, contra -0,53% no mesmo período do mês anterior. A taxa de variação do índice referente a bens finais avançou de -0,50% para -0,04%. No estágio dos bens intermediários, a taxa de variação ficou em 0,21%, contra -0,52%. Quanto à matéria-prima, o índice teve deflação de -1,46%. No mês anterior, a taxa fora de -0,57%.

Preço ao consumidor
Na primeira prévia de julho, o Índice de Preços ao Consumidor (IPC) teve variação negativa de 0,20%, contra 0,18% no mês passado. Das sete classes de despesa que compõem o índice, cinco tiveram decréscimo nas taxas de variação, com maior destaque partindo de alimentação (de -0,82% para -1,09%). As maiores influências foram vistas nos preços de laticínios (de 0,98% para -0,60%), hortaliças e legumes (de -3,73% para -4,83%) e carnes bovinas (de -0,06% para -0,78%).

Seguiram o mesmo comportamento: habitação (de 0,36% para 0,25%), educação, leitura e recreação (de 0,16% para 0,08%), saúde e cuidados pessoais (de 0,45% para 0,42%) e despesas diversas (de 0,07% para 0,05%), com destaque para taxa de água e esgoto residencial (de 0,79% para 0,00%), passagem aérea (de 11,14% para 0,08%), artigos de higiene e cuidado pessoal (de 0,60% para 0,28%) e cerveja (de 1,29% para -0,62%).

Na contramão, tiveram aceleração das variações de preço os grupos transportes (de -1,11% para -0,36%) e vestuário (de 0,54% para 0,89%), com destaque para álcool combustível (de -16,28% para 1,03%) e calçados (de -0,37% para 1,07%).

Construção
O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) ficou em 0,66% nesta apuração. No mesmo período de junho, a taxa fora de 2,97%. O índice relativo a materiais, equipamentos e serviços registrou variação de 0,39%. No mês anterior, a taxa havia sido de 0,45%. O índice relativo a mão de obra variou 0,93%, contra 5,54% no mês passado.

fonte:g1.globo.com

Inflação do aluguel acumula alta de 8,25% em 12 meses, mostra FGV

2011-07-11T10:15:00.000-03:00

fonte:g1.globo.com

O inquilino pode rescindir o contrato de locação porque o local é perigoso?

2011-07-07T10:39:00.000-03:00

Infelizmente, os condomínios já não são mais tão seguros, haja vista as notícias recentes de invasões e arrastões em prédios. Daí surge a dúvida: é possível, devido a isso, rescindir a locação sem sofrer a multa pelo término antecipado do contrato?

De fato, as pessoas estão com medo -e com razão! Nunca será demais lembrar que a segurança pública é direito constitucional e a sua manutenção é dever do Estado, sendo a pedra de toque para outros direitos constitucionalmente assegurados, como é o caso da dignidade da pessoa ou o direito à vida ou ao patrimônio.

Antes ou depois?

Para responder a essa questão seria necessário verificar se a insegurança já era comum antes do início desta locação. Se as coisas já eram assim naquele local, a locatária não terá sido prejudicada, pois assumiu morar naquelas condições. Por exemplo: qualquer um sabe o que encontrará na chamada “Cracolândia” (região no Centro de São Paulo conhecida pelo tráfico e consumo de crack) e não será razoável reclamar quando cruzar com “viciados” dormindo na porta dos prédios.

Se a situação do local piorou, passa a ser relevante a circunstância de no prédio existir equipamento de segurança. Afinal, se o Estado não funciona, as pessoas, individualmente, precisam procurar alternativas e uma delas é a instalação de tais equipamentos no prédio, nas ruas ou até nos bairros, isso é notório.

Segurança é obrigação do Estado

Por um lado, essa instalação permitiria preservar o uso e manter a destinação do imóvel durante o período da locação e, somente assim, o locador atenderia as suas obrigações legais (art. 22, da Lei 8.245/91).

Por outro lado, esses equipamentos são caros e podem ser incompatíveis com alguns prédios, física ou economicamente. Também são comuns casos em que a maioria dos condôminos não quer instalar esses equipamentos. Logo, será difícil culpar o locador pela falta, é evidente.

Assim, precisamos voltar a um ponto: afinal, a obrigação é do Estado, como culpar um ou outro contratante? Por isso, se o imóvel passou a ser alvo de bandidos e nada foi ou poderia ter sido providenciado, sempre mantida a razoabilidade das medidas pretendidas, estará aberta, em tese, a possibilidade de o locatário rescindir o contrato, sem culpa sua ou do locador -repito, a responsabilidade é do Estado.

Ou seja, nenhum deles pagaria a multa e outra solução para cada caso concreto dependeria de prova.

fonte: casaeimoveis.uol.com.br

Depois de quanto tempo de inadimplência o proprietário pode entrar com ação de despejo contra o inquilino?

2011-06-28T14:12:00.002-03:00

Um dos mitos mais persistentes em conversas sobre locação é o de que o locador precisa esperar que o locatário deixe de pagar vários aluguéis para, só então, promover a ação de despejo por falta de pagamento. A verdade, porém, é um pouco diferente.

Se o aluguel venceu no dia 10 e não foi pago, no dia 11 já poderá ser distribuída a ação judicial. O que ocorre é que, normalmente, tenta-se um acordo porque as ações judiciais são sempre trabalhosas e caras.

Mas, se o inquilino deixou de pagar e o locador ingressou com a ação judicial, existe a hipótese de que o juiz conceda a liminar de despejo. Isto é, decrete imediatamente o despejo do locatário do imóvel.

Diante dessa situação, ao inquilino inadimplente restará escolher dentre duas alternativas: 1) sair do imóvel, ou 2) pagar em juízo a dívida integral (aluguel devido, multa, juros moratórios, atualização monetária, reembolso pelas custas judiciais e honorários do advogado do locador) e, assim, continuar com o contrato.

Isso acontece apenas quando o contrato de locação (residencial ou comercial, a regra se aplica a qualquer tipo de contrato) estiver sem qualquer garantia, seja porque não foi ajustada, seja porque se extinguiu. Vale recordar que as garantias básicas são caução, fiança ou seguro de fiança.

Se nenhuma delas tiver sido contratada ou, ainda, se a garantia já não existir (por exemplo, se o prazo do seguro tiver vencido, sem renovação) e ocorrer a falta de pagamento, bastará distribuir a ação para que o despejo seja imediatamente decretado. Em geral, o imóvel tem de ser desocupado em até 15 dias.

Essa regra pode parecer severa demais, mas, na realidade, ela é benéfica para a maciça maioria dos locatários, que paga regularmente os aluguéis. E tanto é verdade que muitos pagam que chega a ser irrisório o número de cobranças que findam na Justiça, em comparação à enorme quantidade de locações existentes. De maneira geral, só os casos irrecuperáveis acabam nos tribunais.

Graças à possibilidade de despejo liminar, o locador tem certeza de um despejo rápido se ocorrer o inadimplemento. Em consequência, garantias locatícias (onerosas ou difíceis de serem obtidas pelos locatários, é fato notório) já não serão tão necessárias. Todos economizarão.

Logo, este é mais um tópico a ser estudado no momento de celebrar um contrato: vale a pena ter uma garantia locatícia ou será melhor, mais ágil e barato alugar sem qualquer garantia? Cada caso será único. Mas, considerar as diversas opções é sempre interessante!

fonte:casaeimoveis.uol.com.br

O dono do imóvel onde eu vivo de aluguel pode vendê-lo para outra pessoa?

2011-06-24T13:55:00.002-03:00

Conforme dispõe o artigo 27 da lei 8245/91 (Lei do Inquilinato) o proprietário (locador) de um imóvel locado pode vendê-lo, mas antes, deverá ofertá-lo ao inquilino (locatário) para que este, se quiser, compre o imóvel nas mesmas condições que esteja sendo negociado com outra pessoa.

É o que chamamos de “direito de preferência”: o inquilino tem o direito de exercer a preferência na aquisição do imóvel a ele locado, para que em iguais condições com terceiros, ele possa comprar o imóvel.

Assim, o proprietário deve notificar o inquilino sobre o interesse de vender o imóvel objeto da locação, informando todas as condições do negócio, em especial:

(a) preço;

(b) forma de pagamento;

(d) local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

Após o inquilino receber a notificação, há um prazo de 30 dias para que ele possa manifestar-se sobre o seu interesse na aquisição do imóvel locado. O silêncio do locatário implica na sua renúncia ao direito de exercer a preferência para aquisição do imóvel.

As notificações referentes ao exercício do direito de preferência podem ser feitas por meio judicial ou extrajudicial; o que importa é que haja ciência inequívoca por parte do destinatário quanto ao conteúdo da notificação.

Pode acontecer do proprietário, depois de notificar o inquilino para exercer o direito de preferência, alterar as condições do negócio, ou até mesmo não realizar o negócio. Nessa hipótese, nenhuma consequência ou penalidade será atribuída ao locador; no entanto, se retirar a proposta que tenha sido aceita pelo locatário, o locador estará sujeito a perdas e danos, conforme dispõe o artigo 29 da lei 8245/91.

Se houver uma contraproposta por parte do inquilino, tal fato será considerado como recusa da proposta, liberando assim o proprietário a prosseguir com a alienação do imóvel nas condições de negócio constantes da notificação anteriormente encaminhada ao locatário.

Situações em que não há direito de preferência

Há algumas situações em que o inquilino não tem o direito de preferência, a saber:

1. Venda por decisão judicial ou em decorrência da execução de alienação fiduciária do imóvel;

2. Permuta;

3. Doação;

4. Integralização de capital;

5. Cisão, fusão e incorporação societária.

E se o locador não der a preferência ao locatário?

O artigo 33 da lei 8245/91 estabelece a forma de como o inquilino deve agir quando tem preterido o seu direito de preferência. Ele poderá pleitear do locador-alienante perdas e danos, ou instaurar uma ação judicial onde depositará o valor da negociação visando a aquisição do imóvel.

Para que tenha sucesso nessa ação judicial, o locatário deverá preencher duas condições: tomar as providências dentro do prazo de seis meses a contar do registro da venda do imóvel a terceiro; e que o seu contrato de locação esteja averbado junto à matrícula do imóvel pelo menos trinta dias antes da alienação.

fonte:casaeimoveis.uol.com.br

O que é a convenção de condomínio? Ela é válida mesmo que não esteja registrada?

2011-06-22T09:18:00.002-03:00

A convivência em condomínio, seja residencial, comercial ou misto, é organizada segundo a sua convenção. A convenção é nada mais do que o documento no qual é disciplinado o rateio das contribuições a serem pagas pelos moradores e como será administrado o condomínio. É na convenção também que se determina o que poderá ser decidido pelas assembleias gerais ordinárias e extraordinárias, como deverá ser feita a convocação dessas assembleias, qual o "quorum" necessário para cada modalidade de deliberação (desde que respeitadas sempre, as regras específicas constantes do código civil), a pena -advertência e/ou multa- a ser aplicada ao condômino infrator.

Na convenção também está previsto o "regimento interno" do condomínio, ou seja, as regras de utilização das áreas comuns. Neste sentido, o regimento ou regulamento interno trata do dia a dia do condomínio, podendo chegar a minúcias como horário e formas de utilização da piscina e das quadras de esportes, entre outros equipamentos de lazer. Trata ainda do relacionamento entre os condôminos e os empregados do prédio; contém as proibições de utilização de elevadores por entregadores; estabelece o tamanho dos animais admitidos no edifício; disciplina a segurança do condomínio (cartões de acesso, senhas e etc.).

Contudo, às vezes, seja qual for a razão (displicência, confusão burocrática, erro nos documentos ou mesmo falta de interesse podem ser algumas das causas) a convenção não é registrada no Cartório de Registro de Imóveis e é aí que alguns passam a desrespeitá-la, argumentando que não seria "válida". Estão enganados.

Tão logo assinada a convenção por pelo menos dois terços dos proprietários, ela passa a valer entre os condôminos (perante terceiros, ela somente terá força se estiver registrada), e o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já decidiu assim.

Portanto, existindo convenção, mesmo sem registro, poderão ser cobrados os rateios de despesas, exigidos os comportamentos dos condôminos conforme previstos no documento e realizadas assembleias dos condôminos. Igualmente, valerá o que estiver no “regimento interno”, que pode estar inserido na convenção ou ser um documento separado, Neste último caso, pode ser registrado no Cartório de Títulos e Documentos.

Com ou sem registro, se não houvesse regras como se organizaria a vida dessa comunidade? Ficaria tudo em suspenso, no ar, até que um dia ocorresse o registro?

Não, e esta resposta está na lei, que deve existir, exatamente, para melhorar a vida de todos nós.

fonte:casaeimoveis.uol.com.br

Mercado cresceu demais e teve 'efeito champanhe', dizem empresas

2011-06-15T17:20:00.001-03:00

As empresas de construção civil de São Paulo admitem que houve um aumento no registro de atrasos na entrega de imóveis residenciais, especialmente em São Paulo, nos últimos anos, mas dizem que não houve erros no planejamento. Para o setor imobiliário, o problema é que o mercado cresceu muito rapidamente, e não houve capacidade para dar conta da elevação repentina da demanda.

“O problema é que a indústria vinha muito parada e teve uma aceleração muito rápida. Por mais de duas décadas, a demanda ficou reprimida, e de repente cresceu rapidamente e por muito tempo, sem que a indústria estivesse preparada para suprir ela. Foi como uma garrafa de champanhe, que segura a pressão e de repente estoura”, explicou Eduardo Zaidan, diretor de economia do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (SindusCon-SP).

O presidente do Sindicato da Habitação do Estado de São Paulo (Secovi), João Crestana, diz preferir não falar em crise no setor. “O que existe são dores do crescimento. Junto com o crescimento rápido do mercado, vêm dores por conta dele, mas não uma crise em si”, disse.

Ele ressaltou que, nos últimos oito anos, o mercado do setor foi multiplicado por 20. “Em 2002 e 2003, o financiamento de imóveis no Brasil ficou em torno de R$ 4 milhões por ano. Em 2010, foram R$ 80 milhões. As empresas não deram conta, os fornecedores não deram conta, a prefeitura não deu conta de regularizar tantos imóveis novos. Formam-se filas, e essas filas também se enfileram, atrasando tudo. A burocracia não estava preparada para tanta demanda, as empresas também não, os cartórios não conseguem dar conta da demanda. A educação brasileira não dá conta de formar a quantidade de profissionais de que o mercado precisa”, disse.

Gargalos Segundo dados do SindusCon-SP, a mão de obra empregada pelo setor em São Paulo atualmente é de 3 milhões de trabalhadores, contra 1,6 milhão em 2006 - um aumento de quase 100% em 5 anos. E mão de obra não foi a única coisa que faltou, segundo ele. “Nos últimos anos, registramos falta de terrenos em algumas partes da cidade, faltou bate-estaca, guincho, grua, equipamentos em geral, além de mão de obra, projetistas, engenheiros”, disse.

Todos esses “gargalos” acabam afetando de forma geral os prazos das obras, além da própria forma de produção, os preços, os salários dos trabalhadores. “A produção imobiliária se dá em longuíssimo prazo. Isso que se vê agora nos atrasos é resultado de algo que acontece há mais de 2 anos, e que começou a chegar ao consumidor final mais recentemente, mas a indústria já lida com dificuldades há mais tempo, e já traballhou para corrigir essas falhas. Segundo Crestana, a obra em si representa apenas 50% do prazo de entrega e do atraso. “Muito do que acontece atualmente se dá por problemas na burocracia para entregar imóveis”, explicou. Até mesmo leis pensadas para melhorar o trânsito de São Paulo, segundo ele, atrapalham a velocidade das obras. “O fato de a prefeitura proibir entrega de materiais de contrução de dia, por conta da limitação na circulação de caminhões, também atrasa as obras. Esse tipo de barreira não tinha como ser previsto pelo mercado.”

Em entrevista ao G1, o presidente da Associação Brasileira da Indústria de Materiais de Construção (Abramat), Melvin Fox, admitiu que em 2008 houve problemas no setor, e que a indústria não estava preparada para o crescimento, mas disse não houve nada específico que tenha faltado por muito tempo e que não acredita que os atrasos registrados na entrega de material naquela época sejam causa de atrasos até os dias de hoje. "Não consigo ver nada de material que cause atraso na entrega atualmente. A demanda do ano já foi cumprida", disse, alegando que o setor está trabalhando a 86% da capacidade.

Crescimento chinês em democracia Segundo Rogério Jonas Zylberstajn, vice-presidente da RJZ Cyrela, o Brasil não se preparou para crescer tão rapidamente quanto nos últimos anos, e houve uma série de problemas no mercado imobiliário por conta do crescimento excessivo, acumulando gargalos em efeito dominó. Segundo ele, o país vive uma “crise de crescimento”.

Uma das principais barreiras, segundo ele, foi a falta de mão-de-obra para trabalhar na construção civil. Antes, explicou, era fácil trazer trabalhadores das regiões Norte e Nordeste do país para o Sudeste, mas com o crescimento dessas regiões, isso se tornou mais difícil. Com a demanda excessiva e a falta de mão-de-obra, aumentam os preços e cai a qualidade do trabalho, a produtividade, disse.

“Tivemos crescimento chinês em plena democracia. No Brasil, os trabalhadores têm direitos, a indústria segue regras, e isso também gera barreiras à manutenção do crescimento.”

Zylberstajn diz que apesar de esses gargalos terem influência nacional, no Rio de Janeiro os problemas estão exponencializados e são muito maiores. “Uma das causas é que as Olimpíadas aumentam a demanda, criam uma disputa com obras do governo (por mão de obra e materiais), e não permitem que muitos prazos sejam estendidos, já que o evento é um prazo em si. Olimpíadas têm data, não dá para adiar.”

Estabilidade Depois do “estouro da garrafa de champanhe”, entretanto, a tendência é de normalização no fluxo, ou de ter um crescimento mais controlado, explicou o diretor de economia do SindusCon-SP.

“A tendência agora é estabilizar, crescer mais lentamente. Entramos numa nova fase. A indústria se adaptou, mudou os prazos, buscou maior produtividade. As taxas de crescimento vão ser menos espetaculares, mas não há risco de recessão no horizonte”, disse.

E os dados do mercado parecem comprovar isso. As vendas de imóveis novos na cidade caíram 16,2% em março contra fevereiro deste ano, e desabaram 61,8% em relação ao ano anterior, segundo o Secovi-SP, indicando um momento de inflexão no setor.

O presidente do Secovi ressalta que após a surpresa com o grande crescimento, a indústria está começando a dar conta dos gargalos, “planejando com antecedência, se preparando para lidar com essas dificuldades”, disse Crestana.

As obras que estão sendo vendidas hoje, segundo Odair Senra, do Sinduscon-SP, já seguem um novo planejamento, que leva em conta os possíveis gargalos, e “não haverá mais esse problema tão acentuado”.

fonte: g1.globo.br

É obrigatório ter um corretor de imóveis em uma negociação de compra e venda?

2011-06-14T16:49:00.001-03:00

De início, é preciso esclarecer que nada na lei impede que alguém resolva vender o seu imóvel sem a assistência de um corretor. Porém, é fácil perceber que, assim como muitos se consideram médicos e se automedicam, e outros pensam que são arquitetos e projetam suas próprias reformas, há aqueles que se acreditam eficazes intermediários de negócios imobiliários.

Essas pessoas só vão recobrar a lucidez quando sua doença não passar -ou, pior, se agravar- e descobrirem que nada sabem de medicina; ou ao se verem obrigadas a viver em ambientes feios e desconfortáveis para entenderem a importância dos estudos de arquitetura. Da mesma forma, só vão compreender o que faz um corretor de imóveis quando tiverem de arcar com os prejuízos ocasionados por seus erros.

Negociadores

Um pouquinho de história: vem da época da Renascença o prestígio crescente dos intermediários, profissionais imprescindíveis para a viabilização dos negócios, seja por conhecerem as partes interessadas, seja por permitirem a realização de mais negócios em menor período de tempo. Imagine home em dia, quando o tempo é, provavelmente, o bem mais escasso que existe!

Vamos constatar: numa negociação direta, o vendedor acha que está entregando um tesouro a preço baixo e, o comprador, que está pagando demais por um imóvel que não é grande coisa. No confronto direto, é comum haver desentendimento que, não raro, pode deteriorar em xingamentos.

Exatamente aí reside a importância do corretor, que mostrará as propostas e contrapropostas, tornando-as mais palatáveis, o que poderá impulsionar a negociação e fazer com que os interessados alcancem seus objetivos de vender e comprar.

Mas não se esgota nisso a atividade do corretor, que hoje em dia é profissional muito bem informado sobre o mercado (valores e tendências, por exemplo -quem mais conhece esses dados com exatidão?) e sobre tudo o que cerca, obrigatoriamente, o negócio imobiliário: cláusulas costumeiras dos contratos, momento em que é necessário consultar advogados, engenheiros ou outros especialistas; exigências dos bancos para o financiamento; taxas de juros, riscos envolvidos e etc.

Conhecimento de causa

O corretor de imóveis é sindicalizado e, obrigatoriamente, deve estar inscrito em conselho federal (o Cofeci -Conselho Federal dos Corretores de Imóveis, e o Creci -Conselho Regional dos Corretores de Imóveis). Para isso, ele precisa estudar e ser aprovado em exames, o que já o coloca em um degrau superior se comparado aos “curiosos”.

Profissional liberal por excelência, o corretor pode trabalhar sozinho ou associado a outros colegas (com quem dividirá a comissão), aumentando as chances de realização de negócios. Em alguns países, pode estar inscrito em redes imobiliárias, o que lhe oferece possibilidades de negócios exponenciais.

E o corretor somente ganhará -e deverá ser pago, é lógico e é legal- se conseguir finalizar o negócio (é o que se denomina "resultado útil"), quando então receberá a sua comissão. Logo, será mais um forte interessado em que tudo dê certo.

Pois bem, a pergunta é: vale a pena, ao negociar um imóvel, abandonar toda essa experiência e a certeza de responsabilidade do corretor? A resposta parece negativa e, na prática, o que se nota por aí é que, sem esse profissional, boa parte das tentativas de negócio simplesmente desanda!

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Como funciona a alienação fiduciária de imóveis em garantia?

2011-06-13T13:22:00.000-03:00

A lei 9514 de 20 de novembro de 1997 dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e institui a alienação fiduciária de bens imóveis para fins de garantia.

A alienação fiduciária de bens imóveis é o negócio jurídico pelo qual o devedor (ou fiduciante), com o objetivo de garantia, contrata a transferência ao credor (fiduciário), da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

Tendo em vista que no mesmo texto de lei foram tratados dois diferentes temas, ou seja, o SFI e a alienação fiduciária de bens imóveis, chegou-se entender que a alienação fiduciária de bens imóveis somente poderia ser instituída em negociações imobiliárias onde houvesse a intervenção de entidades integrantes do SFI. Essa questão está superada.

A alienação fiduciária de bens imóveis se presta para garantir qualquer dívida, independente de sua natureza, e pode ser instituída por pessoa física ou jurídica e em favor de pessoa física ou jurídica.

É o que está expressamente previsto no §1º do artigo 22 da lei 9514/97:

§ 1o A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena:
I - bens enfitêuticos, hipótese em que será exigível o pagamento do laudêmio, se houver a consolidação do domínio útil no fiduciário;
II - o direito de uso especial para fins de moradia;
III - o direito real de uso, desde que suscetível de alienação;
IV - a propriedade superficiária.

Assim, seja para garantir uma dívida decorrente de mútuo (empréstimo), seja para garantir o saldo devedor relativo a aquisição de um bem imóvel, a alienação fiduciária é um instituto jurídico bastante interessante para ambas as partes contratantes.

Tomando como exemplo, a aquisição de um imóvel, onde o comprador pretende confessar a dívida do saldo devedor do preço contratado mediante a instituição da alienação fiduciária, o que se faz é, em síntese, o seguinte:

(a). contrato de compra e venda do imóvel, cujo preço encontra-se quitado com os valores pagos anteriormente pelo comprador, e o saldo do preço, quitado com a confissão de dívida firmada concomitante à venda e compra do imóvel.

(b). na qualidade pois, de novo proprietário do imóvel ora adquirido, o comprador confessa dever, a favor do vendedor, o saldo do preço do imóvel, e para fins de garantir a satisfação do crédito, o ora proprietário-devedor institui, a favor do credor, a alienação fiduciária do imóvel em garantia da mencionada dívida.

(c). assim, o comprador, de agora em diante proprietário, passa a ser devedor-fiduciante e o outrora vendedor, passa a ser credor-fiduciário.

Tendo o devedor-fiduciante honrado com o pagamento da dívida confessada, caberá ao credor-fiduciário entregar o Termo de Quitação pelo qual ficará o Oficial do Registro de Imóveis autorizado a dar baixa da mencionada alienação fiduciária, liberando assim o imóvel, do mencionado gravame.

Se o devedor-fiduciante deixar de pagar alguma das parcelas ajustadas pelas partes, o credor-fiduciário poderá iniciar o processo de cobrança extrajudicial, notificando o devedor, por meio do Cartório de Registro de Imóveis, a promover o pagamento da(s) parcela(s) vencida(s) e não paga(s). Se notificado, o devedor não liquidar a dívida vencida, acrescidas dos respectivos encargos de mora, o credor-fiduciário promoverá as demais diligências descritas na citada lei 9514/97, com o objetivo de levar a leilão o imóvel e então, receber todo o valor da dívida vencida e das parcelas do saldo devedor que, por conta do inadimplemento ora caracterizado do devedor-fiduciante, teve seu vencimento antecipado.

Ainda que não venhamos a detalhar no presente artigo, todas as providências que devem ser tomadas para que o procedimento de instituição e execução da alienação fiduciária seja respeitado integralmente, vale destacar os aspectos positivos deste instituto, a saber:

(a). em se tratando de comprador (devedor-fiduciante) pessoa física, o instrumento de compra e venda e de instituição da alienação fiduciária pode ser feito sob a forma de “instrumento particular”, sendo desnecessário arcar com os custos do Tabelionato de Notas para lavratura de uma escritura pública onde seriam cobrados dois atos notariais (venda e compra e instituição da alienação fiduciária).

(b). o comprador não tem mais nenhum risco sobre o recebimento de sua escritura (contrato) definitiva de compra e venda, pois a transmissão da propriedade estará sendo feita ao se levar a registro o mencionado contrato de compra e venda.

(c). na hipótese de não purgação de mora (ou seja, do não pagamento da dívida) por parte do devedor-fiduciante, ao credor fica autorizado realizar todo o procedimento de cobrança, e se for o caso, de leilão, por meios extrajudiciais, eximindo-se por exemplo, dos problemas que se enfrenta com a morosidade do Judiciário ou de seus movimentos grevistas.

(d). na hipótese do devedor ter o imóvel leiloado, e se no leilão, o lance não for suficiente para quitar toda a dívida, o devedor-fiduciante tem a sua dívida quitada integralmente. Ou seja, a dívida não extrapola os limites do bem dado em garantia, e portanto, o devedor inadimplente não colocará o seu patrimônio em risco para quitar o saldo da dívida.

Eram essas as breves considerações que tinha a fazer sobre esse instituto jurídico que, a nosso ver, é bastante positivo para ambas as partes contratantes.

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Em quais casos o fiador pode desobrigar-se de seu papel no contrato de aluguel?

2011-06-10T10:52:00.001-03:00

A lei 8245/91, que trata das locações de prédios urbanos, sofreu algumas alterações por conta da lei 12.112/09, dentre elas, nos dispositivos que tratam da exoneração do fiador. A mudança facilitou a desobrigação do fiador no cumprimento de seu papel em algumas circunstâncias no contrato de aluguel residencial. Vamos abordar cada uma delas a seguir.

Morte do locatário ou casos de separação – sucessão na locação

O artigo 11 da lei 8245/91 estabelece que, com a morte do locatário, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros e as pessoas que viviam na dependência econômica do então inquilino, desde que residentes no imóvel locado, assumem a posição nos direitos e nas obrigações da locação.

Também substitui nos direitos e obrigações da locação, o cônjuge ou companheiro que permaneça no imóvel após a separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável (conforme dispõe o artigo 12 da lei 8245/91).

1ª hipótese para exoneração do fiador

Em contratos de locação nos quais a fiança é a modalidade de garantia escolhida, ocorrendo uma das situações acima previstas (falecimento do locatário ou separação do casal), a circunstância deverá ser comunicada por escrito ao locador (proprietário do imóvel) e ao fiador.

Uma vez notificado dessa mudança de inquilino, o fiador poderá notificar o proprietário sobre a sua desobrigação por escrito, caso seja essa sua decisão, no prazo de 30 dias, contado do recebimento da comunicação. No entanto, a partir dessa comunicação sobre sua exoneração, o fiador ficará ainda responsável pelas obrigações assumidas junto ao locador pelo prazo de 120 dias.

Uma situação muito comum é a de casais jovens que utilizam os pais de um deles como fiadores no imóvel. Numa eventual separação, quando um dos cônjuges permanece no local, os pais do indivíduo que saiu do imóvel podem não desejar continuar no papel de fiadores do ex-companheiro(a).

Locação por prazo indeterminado

Usualmente as partes contratantes firmam um instrumento de contrato de locação para vigorar por um determinado prazo. Terminado esse prazo, a locação continua, no entanto, de agora em diante, por prazo indeterminado.

O fato de a relação locatícia passar a vigorar por prazo indeterminado, não altera a obrigação das partes em continuar a obedecer às condições do contrato, inclusive no que se refere àquelas assumidas pelo fiador.

2ª hipótese para exoneração do fiador

O inciso X do artigo 40 da lei 8245/91 autoriza o fiador, na hipótese de estar a locação vigorando por prazo indeterminado, a notificar o locador sobre a sua pretensão de exonerar-se desse encargo, respondendo ainda, pelas obrigações assumidas, pelo prazo de 120 dias após o recebimento da respectiva notificação.

Outras hipóteses de desobrigação do fiador

Em linhas gerais, e não apenas para a fiança prestada em um contrato de locação de imóvel, o fiador ficará desobrigado se:

(a) sem o seu consentimento, o credor conceder moratória ao devedor. Exemplo: o inquilino está devendo aluguel há meses e o proprietário permite que a situação continue sem tomar providências, acionando posteriormente o fiador para que ele se responsabilize pelo débito;

(b) se o credor, em pagamento da dívida, aceitar amigavelmente do devedor, objeto diverso do que este era obrigado a lhe dar. Um exemplo: se o proprietário aceitar um veículo como pagamento da dívida, e o automóvel apresentado pelo devedor não estiver em bom estado, ele não poderá cobrar o fiador pelo débito, pois houve uma alteração na forma de pagamento combinada anteriormente.

O fiador poderá ainda exonerar-se do encargo se invocar o benefício da execução da dívida junto ao devedor principal e este, retardando a execução, cair em insolvência (ou seja, ficar sem recursos). Nesta situação, o fiador deverá provar que os bens por ele indicados eram, ao tempo da penhora, suficientes para solução da dívida afiançada.

Por fim, vale lembrar que conforme dispõe o artigo 39 da lei 8245/91, “Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta lei”.

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O proprietário do imóvel pode alterar o valor do aluguel antes do término do contrato?

2011-06-08T09:59:00.001-03:00

Quando se fala em alteração de valor há duas situações diferentes: a primeira é consequência da inflação; a segunda refere-se a adaptar o valor da locação ao praticado pelo mercado

São comuns consultas de inquilinos a respeito da seguinte questão: é possível alterar o valor do aluguel que foi combinado no início do contrato?

Quando se fala em alteração de valor é preciso atentar para duas situações diferentes: a primeira é a alteração em decorrência da inflação; a segunda refere-se a adaptar o valor da locação ao praticado pelo mercado.

No primeiro caso, simplesmente se aplica ao valor do aluguel o índice de atualização monetária. Isso pode ser feito uma vez por ano e jamais em períodos inferiores.

No tempo dos militares...

Em tese, é coisa simples e óbvia, mas foi transformada em um problemão na época em que os ditadores que tivemos no comando até um passado recente mandavam até nisso! Acredite se quiser, havia até decreto parcelando o reajuste ou limitando-o a uma parte da inflação.

Não é preciso muita imaginação para descobrir que rapidamente os proprietários concluíram que era melhor não alugar. Nessa época, as pessoas desistiram de investir no setor e passou a faltar imóvel para locação.

Felizmente, isto já faz parte do passado e, hoje, o locador e o locatário podem escolher o índice que quiserem quando ajustam a locação.

Proibições

Mas, atenção: a lei contém somente duas proibições: o aluguel não pode ser reajustado com base na variação do salário mínimo ou na oscilação de moeda estrangeira. O índice preferido na maioria dos contratos de locação é o IGP-M, calculado a partir de uma média ponderada dos índices de preços no atacado (IPA), de preços ao consumidor (IPC) e do custo da construção civil (INCC).

Situação bem diferente é a de ajustar o aluguel ao valor de mercado. Vamos imaginar que um apartamento foi alugado em maio de 2008 por R$ 1.000,00 e, com as atualizações pelo IGP-M, este aluguel esteja, em maio de 2011, em R$ 1.199,19 (atenção, a conta está certa).

Mas, imaginemos que no mesmo prédio, devido à procura enorme, os apartamentos estejam sendo alugados por R$ 3.000,00; ou ao contrário, devido à degradação da região, o aluguel saia por R$ 900,00.

Ora, o valor de mercado estará diferente do atual, reajustado conforme o índice originalmente combinado entre locador e locatário. Em consequência, poderá haver a "revisão" do valor do aluguel. No primeiro exemplo, o locador pode querer aumentar o aluguel; no segundo caso, o locatário desejará diminuir o valor.

Ação revisional de aluguel

Pois bem: as duas partes devem tentar um acordo e, se o conseguirem, ótimo. Se não chegarem a um acordo, qualquer um poderá promover uma ação judicial denominada “ação revisional de aluguel”, desde que cumpram dois requisitos: 1) possuam provas dessa alteração do valor de mercado; 2) tenham transcorrido pelo menos três anos desde o último ajuste de aluguel.

Mais um alerta: não confunda atualização monetária, sobre a qual se falou no início deste texto, com ajuste de aluguel.

Portanto, são duas as modalidades legais de alteração do valor do aluguel: o reajuste, uma vez por ano, e a adaptação ao preço de mercado, a cada três anos. Mas, nada impede, a qualquer tempo e passado qualquer período, que os contratantes -que são livres- façam o acordo que bem entenderem.

fonte:casaeimoveis.uol.com.br

Financiamento de imóveis deve encarecer por fuga da poupança

2011-06-06T10:37:00.001-03:00

Os financiamentos imobiliários com recursos da poupança somaram R$ 22,166 bilhões nos quatro primeiros meses do ano, uma alta de 54,7% em relação ao mesmo período do ano passado, de acordo com dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Já a captação líquida da poupança, ou seja, a diferença entre os depósitos e desembolsos, estava negativo em R$ 714 milhões, uma queda de 0,24% na mesma base de comparação. Segundo a entidade, esse descompasso entre o crescimento da demanda e da disponibilidade irá esgotar em até três anos a fonte do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), levando os bancos a buscarem outros recursos para financiamento e, consequentemente, devendo aumentar o custo do crédito imobiliário.

Para o consultor de habitação da Caixa Econômica Federal Fernando Magesty, existe uma preocupação do mercado com a redução dos recursos da poupança, mas o cenário atual é fruto apenas de um fato isolado: a fuga da poupança.

"A demanda por financiamento sempre foi maior que a oferta. Mas quando a taxa básica de juros (Selic) está baixa, é natural que os investidores não tradicionais de poupança migrem para ela, dando maior robustez. Agora, com ciclo de alta de juros, acontece o efeito inverso. O investidor tradicional da poupança vai continuar na poupança como sempre esteve", afirma.

Apesar de não ter a isenção do Imposto de Renda como na poupança, as aplicações de renda fixa estão mais atrativas para o poupador, pois são remuneradas com base na Selic, atualmente em 12% ao ano - mais que a caderneta, que remunera em 6% ao ano mais Taxa Referencial (TR, atualmente muito próxima de zero).

Mesmo se a fonte secar em três anos, diz Magesty, existem mecanismos financeiros para sanar a situação, como a securitização, em que a instituição abriria mão de parte de seus ativos para oferecê-los como títulos comercializáveis. Na Caixa, segundo ele, isso ainda não é viável, por causa do alto custo desse financiamento. O banco já trabalha com captação mista de recursos para financiamento imobiliário, alternando caderneta de poupança e Letras de Crédito Imobiliário (LCI). O custo dessa captação pode encarecer o crédito em até 1,5% ao ano, de acordo com Magesty.

No entanto, o consultor da Caixa acredita que o Comitê de Política Monetária (Copom) irá baixar a taxa Selic após controlar o cenário atual de inflação, o que levará boa parte dos investidores a voltarem para a poupança.

Segundo Fernando Baumeier, superintendente de negócios imobiliários do Santander, a captação líquida da poupança no banco vem crescendo 15% e 20% no ano, enquanto o crédito avança 50%.

"Com o funding para crédito acabando, os caminhos são a securitização e as emissões de LCI, que o Banco Central (BC), inclusive, já vem discutindo como alternativas", afirma. Na opinião dele, o aumento dos juros para o consumidor não deve ser expressivo, já que representará um ajuste momentâneo. "Não é nada que já não tenhamos visto historicamente".

Outra fonte de recursos para o crédito imobiliário, segundo Braumeier, é a modalidade de refinanciamento imobiliário por alienação fiduciária, pouco citado quando o assunto é o mercado de imóveis, de acordo com ele. Nesse tipo de financiamento, um proprietário dá como como garantia um imóvel já quitado em troca do empréstimo para comprar ou reformar outra residência.

A taxa de juros para contratar esse serviço gira em torno de 1% ao mês, mais correção pelo Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M), que foi de 0,43% em maio. O empréstimo pode ser pago em até 30 anos e o financiamento não pode ser superior a 50% do valor de avaliação do imóvel.

fonte:jornal do brasil

Posso perder um imóvel comprado na planta se a incorporadora não pagar suas dívidas com o banco?

2011-06-03T10:54:00.000-03:00

A maioria dos empreendimentos imobiliários conta com financiamento para a construção, obtido pela incorporadora imobiliária junto a alguma instituição financeira. São recursos procedentes dos depósitos das cadernetas de poupança, do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) e outras linhas específicas de financiamento (como por exemplo, o programa Minha Casa Minha Vida).

Nesses casos, os empreendedores imobiliários buscam os recursos junto às instituições de crédito que, após avaliarem o produto que se pretende levar a efeito e o cadastro do empreendedor (incorporador imobiliário), contrata o financiamento dos recursos destinados para a construção e, na medida em que as obras são realizadas e devidamente medidas pela instituição financeira, os recursos são liberados.

O valor liberado pela instituição financeira deverá ser quitado pelo incorporador imobiliário dentro do prazo ajustado no respectivo contrato (usualmente, seis meses após a conclusão das obras e respectiva averbação do “habite-se” junto ao registro de imóveis).

A título de garantia, a instituição financeira exige, dentre outras, que o incorporador imobiliário hipoteque o imóvel sobre o qual está sendo levado a efeito o empreendimento para que, no caso de não pagamento do valor financiado, possa a instituição financeira, ao executar o valor vencido e não pago, levar o imóvel e suas acessões e benfeitorias a leilão e assim, arrecadar os recursos suficientes para quitar o seu crédito.

Ocorre que a inadimplência do incorporador imobiliário em face da instituição financeira chegou a provocar situações de clara injustiça, reparada pela edição da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Vejamos de qual situação estamos tratando:

Firmado o contrato de financiamento entre incorporador imobiliário e a instituição financeira, os recursos são devidamente liberados e a obra executada. Nesse período, o comprador do imóvel inicia seus pagamentos e, ao final do prazo da construção, quita o saldo do preço. Ou seja, unidade concluída pela incorporadora e o preço devidamente quitado pelo comprador.

Considerando que o imóvel havia sido dado em hipoteca a favor da instituição financeira, cabe ao incorporador quitar a quota parte do financiamento relativo à unidade autônoma cujo preço foi pago pelo seu comprador, de modo a que possa obter da instituição financeira, o respectivo termo de liberação da hipoteca e assim, não pesar sobre a unidade, qualquer ônus ou gravame.

Supondo, entretanto, que a incorporadora não pague a sua dívida junto à instituição financeira, caberá à instituição financeira iniciar a execução do seu crédito e, portanto, executar a hipoteca que garante a dívida vencida e não paga.

E como sabemos, executar a hipoteca significa levar o imóvel hipotecado a leilão para que com os recursos advindos dessa venda, seja liquidada a dívida objeto da execução.

Mas essa situação provoca um evidente cenário de injustiça ao comprador que tenha quitado a sua unidade, pois estaria ele sujeito a perder o imóvel adquirido, por conta de uma dívida que não é sua (comprador), mas sim, do incorporador imobiliário.

Para que esta situação de evidente injustiça não mais atingisse vários compradores de imóveis, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) editou a Súmula 308 que adiante transcrevemos:

“A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração do contrato de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.

Nesse caso, mesmo que o incorporador imobiliário não cumpra com suas obrigações junto à instituição financeira, e, ainda que o imóvel tenha sido dado em hipoteca a favor da instituição financeira, essa hipoteca é ineficaz em relação ao comprador do imóvel, resguardando a este, o direito de receber o imóvel, quando da sua quitação, livre e desembaraçado de quaisquer ônus.

fonte: http://casaeimoveis.uol.com.br

Como é feita a transmissão de bens em caso de morte? O inventário é obrigatório?

2011-06-02T13:35:00.001-03:00

Quando alguém morre seus bens são transferidos aos herdeiros, que precisam, entretanto, providenciar o inventário e a partilha desses bens. É o que se chama de “abertura da sucessão”.

O inventário nada mais é que a lista dos bens, dos direitos e das dívidas do falecido que, em latim, é designado como “de cujus”, terminologia bastante utilizada em Direito. O inventário também engloba a identificação dos herdeiros.

Assim, diz-se que determinada pessoa morreu, deixando uma casa aqui, um terreno acolá, um número de aplicações em determinado banco e filhos. Tudo precisa ser discriminado com números dos registros e valores para que possa ser feita a partilha, que é simplesmente o rateio dos bens entre os herdeiros. Nada mais.

Esses procedimentos já foram muito complicados e demorados. Há histórias de inventários que demoraram décadas. Passeando por São Paulo, especialmente em bairros antigos, é fácil encontrar casas quase abandonadas, porque várias gerações de herdeiros preferiram passar anos brigando em vez de resolver como dividir os bens.

Felizmente, a partir 2007 as coisas ficaram bem mais simples. Agora é possível, embora não obrigatório, que o inventário e a partilha sejam feitos diretamente em um cartório de notas.

São quatro as exigências para se exercer essa opção:

1) que os herdeiros concordem;

2) todos os herdeiros serem “capazes” (não pode haver nenhum menor de idade, deficiente mental ou impossibilitado de expressar a sua vontade);

3) os herdeiros devem estar assessorados por um advogado, que pode ser o mesmo para todos;

4) por fim, não pode existir um testamento.

A principal vantagem dessa opção é a velocidade: lavrar uma escritura é muito mais rápido do que tocar um procedimento judicial. Mas, se existir divergência entre os herdeiros, seja quanto ao rateio dos bens ou outro motivo, ou ainda se houver algum incapaz, não restará alternativa senão promover tudo judicialmente.

Um lembrete: qualquer das opções (procedimento judicial ou extrajudicial) implicará no pagamento do imposto de transmissão “causa mortis” (ITCMD), cuja alíquota (porcentual sobre o valor dos bens que são partilhados) varia de estado para estado. Em São Paulo, por exemplo, a alíquota é de 4%, enquanto em Pernambuco chega a 8%.

E, por fim, um alerta: o inventário e a partilha devem ser abertos até 60 dias contados a partir do falecimento, sob pena de multa, em favor do estado. Ou seja: passado o período de luto, a família tem que começar a pensar nas consequências legais do falecimento.

fonte:http://casaeimoveis.uol.com.br

Ter a escritura basta para comprovar a posse do imóvel?

2011-05-31T10:52:00.000-03:00

Não basta ter a escritura: é preciso registrá-la no cartório de registro de imóveis para efetivar a transferência da propriedade

Usualmente, o processo de aquisição de imóvel passa pelas seguintes etapas: escolha do imóvel; negociação sobre as questões comerciais (preço, forma de pagamento, taxa de juros, etc); assinatura do contrato (ou do “compromisso de compra e venda de imóvel”); pagamento do preço; termo de quitação; escritura definitiva.

Há algumas variáveis nesse processo como, por exemplo, o pagamento a vista ou a antecipação da escritura junto com a instituição da alienação fiduciária do imóvel em garantia do saldo devedor ou, também, com o escopo de garantia, a instituição de hipoteca a favor do credor. Essas situações serão abordadas em outra oportunidade.

Voltando à situação inicialmente apresentada, verificamos que muitas pessoas, ao receberem suas escrituras de compra venda, entendem que nada mais há para fazer em relação à situação jurídica do imóvel. Ledo engano.

Cartórios

Resta uma importante providência: registrar a escritura no cartório de registro de imóveis para que a transferência da propriedade torne-se efetivamente pública e oponível a terceiros.

Para uma boa compreensão dessa questão, cabe inicialmente esclarecer que na aquisição de imóveis, o comprador tratará essa transferência de propriedade com dois “cartórios”: o cartório chamado Tabelionato de Notas, responsável pela lavratura da escritura de compra e compra e, portanto, onde vendedor e comprador devem comparecer para declarar que pretendem levar a efeito a transação de compra e venda, pelas condições comerciais constantes no instrumento público (escritura pública de compra e venda).

Cabe ao Tabelião verificar algumas formalidades, dentre elas:

• correta e completa qualificação das partes;
• descrição do imóvel (confrontando com a certidão de matrícula atualizada do imóvel);
• preço e forma de pagamento;
• recolhimento do imposto de transmissão (ITBI – imposto de transmissão de bens imóveis) e dos emolumentos cartorários.

Feita a leitura da escritura pelo Tabelião, e estando nos devidos termos, as partes assinam a escritura e cada uma delas recebe uma cópia, que chamamos de traslado da escritura.

Esse traslado é que deve ser levado para o cartório de registro de imóveis, a quem cabe registrar a escritura na matrícula do imóvel.

A importância do registro

Cada imóvel tem a sua “matrícula”, ou seja, uma ficha própria, numerada, onde são anotadas todas as ocorrências relativas a ele e aos seus proprietários. Portanto é na matrícula que fica registrada a escritura e, por conseguinte, a transmissão da propriedade para o adquirente.

Vejamos um exemplo que bem justifica o registro da escritura definitiva.

Se a pessoa “A” adquire o imóvel de “B”, lavra a escritura, mas não a leva para ser registrada, a situação é a seguinte: perante o registro de imóveis, o imóvel adquirido por “A” continua sendo de propriedade de “B” e portanto, se “B” for acionado judicialmente por alguma dívida sua, o seu credor (“C”) poderá fazer uma pesquisa nos cartórios de registro de imóveis e verificar que o imóvel em questão ainda pertence a “B”. Assim, “C” poderá indicar o imóvel para ser penhorado visando sua futura venda em leilão para satisfação do crédito. Caberá a “A”, agir judicialmente para defender a sua aquisição e se contrapor à penhora buscada por “C”.

Por fim, além de levar a escritura para ser registrada no cartório de registro de imóveis competente, o comprador deve também ter o cuidado de proceder à devida alteração no cadastro municipal, de modo que o lançamento de IPTU também seja feita de forma correta, ou seja, em nome do verdadeiro proprietário.

fonte:casaeimoveis.uol.com.br

A imobiliária pode cobrar pela assessoria jurídica na aquisição de um imóvel?

2011-05-30T09:27:00.002-03:00

Tornou-se comum, e em especial quando se trata de venda de imóvel em fase de construção (imóvel na planta), a cobrança da quantia equivalente a 0,8% do valor do imóvel, a título de assessoria técnica imobiliária para esclarecimentos sobre o contrato que está sendo firmado entre a vendedora (incorporadora) e o comprador do imóvel. A princípio, o pagamento seria feito ao profissional habilitado a prestar tais esclarecimentos (ou seja, a um advogado). Pelas razões que resumidamente exponho adiante, a meu ver, essa cobrança mostra-se totalmente descabida. Vejamos:

A imobiliária a serviço da incorporadora-vendedora

A imobiliária que atua na venda de imóveis tem, por objetivo, efetivar dentro do menor espaço de tempo possível, a venda de maior número de unidades imobiliárias, seja para poder ser remunerada com a sua corretagem, seja para manter-se no mercado com uma imagem de empresa eficiente, sobrepondo-se assim, em relação às suas concorrentes.

Ainda que respeitados os limites éticos que usualmente caracterizam a atuação dessa empresas e que são exigidos e fiscalizados pelos respectivos órgãos de classe (destaca-se nesse sentido, o trabalho realizado pelo CRECI que visa aprimorar a qualificação dos corretores de imóveis e transmitir, constantemente, os conceitos de ética e probidade no desempenho da intermediação imobiliária), não podemos considerar que a empresa responsável pela comercialização esteja, nessas condições, atuando de forma absolutamente imparcial.

Na verdade, age a empresa intermediadora (imobiliária) como uma extensão da incorporadora, razão pela qual, não se pode aceitar, sem reservas, que as orientações dadas por seus prepostos objetivem assegurar os interesses do comprador.

Aquisição exige atenção, cautela e responsabilidade

O ato de assinar um contrato de compra e venda de imóvel exige do comprador pleno entendimento de suas cláusulas, em especial, das estipulações relativas a inadimplência, prazo para entrega do imóvel, possibilidade de denúncia da incorporação imobiliária, condições de reajuste de preço, forma de financiamento e várias outras disposições de igual importância.

Portanto, o advogado que prestar os serviços de consultoria jurídica ao comprador, além do conhecimento técnico, deve ser um profissional de confiança do comprador, de modo a que possa alertar sobre as obrigações contraídas e também, pleitear, sem qualquer vínculo com a incorporadora-vendedora, eventuais alterações no contrato de modo a dar maior segurança jurídica ao seu cliente.

Assistência Técnica Imobiliária e a Tabela de Vendas

Há também de se considerar que as imobiliárias, via de regra, acrescem no preço do imóvel constante da tabela de vendas, esse valor relativo à suposta assessoria técnica dada ao comprador.

Ou seja, o consumidor não tem plena e clara informação sobre o preço total aquisição do imóvel, ferindo assim, dispositivo do Código de Defesa do Consumidor.

Assessoria para obtenção de financiamento

Diferente é a situação em que o comprador pretende pagar parte do preço mediante obtenção de financiamento junto a entidades de crédito imobiliário. Nessa hipótese, realmente existem profissionais que prestam serviços daquilo que o mercado chama de “montagem das pastas”, ou seja, a elaboração do dossiê completo do pretendente ao crédito que será analisado pela instituição financeira para aprovação e concessão do pretendido financiamento.

Conclusão

O comprador deve assinar o contrato de compra e venda de seu imóvel somente após ter recebido todos os esclarecimentos do advogado de sua confiança, de modo a que possa assumir as obrigações que lhe cabem com total conhecimento de suas extensões, bem como, saiba os direitos que lhe assiste sobre a negociação feita.

Pelo acima exposto, o comprador não está obrigado a pagar qualquer valor além do preço estabelecido na tabela de vendas e na proposta ajustada entre as partes, especialmente, no que se refere à mencionada verba de assessoria técnica jurídica.

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O que fazer quando a entrega do imóvel comprado na planta sofre atraso?

2011-05-26T12:00:00.001-03:00

As questões que são apresentadas pelos nossos leitores mostram que muitas dúvidas existem e vários problemas acabam sendo por eles enfrentados por conta da falta de um pleno entendimento das cláusulas do contrato assinado junto à incorporadora imobiliária.

Em se tratando de imóvel adquirido na fase de lançamento do empreendimento (“imóvel na planta”), cabe ao comprador, dentre outras relevantes questões, atentar para: (a) prazo de entrega de obra; (b) variação do valor da parcela do preço e (c) apuração de saldo devedor a ser pago mediante repasse de financiamento bancário.

Inicialmente, o comprador de imóvel deve ler com muita atenção o contrato que será assinado com a incorporadora – preferencialmente, em conjunto com um advogado de sua confiança para que este possa explicar o conteúdo e também, se for o caso, apontar as eventuais incorreções, visando sempre, manter o equilíbrio entre as partes.

Dos três pontos aqui destacados, trataremos no artigo de hoje, sobre o prazo de entrega do imóvel, destacando os seguintes aspectos:

(a) Há previsão contratual de prazo de carência para entrega do imóvel?
(b) O que é considerado “conclusão” das obras?
(c) E se houver atraso na entrega da unidade?

Vejamos cada um deles:

(a) Há previsão contratual de prazo de carência para entrega do imóvel?

Deve constar do contrato de compra e venda de imóveis, a data para conclusão das obras e respectiva transferência da posse para o comprador (se este estiver em dia com suas obrigações).

Nas mensagens publicitárias há menção a esse prazo, no entanto, o comprador deve verificar se no corpo do contrato há também a previsão expressa sobre o denominado “prazo de carência” (usualmente de seis meses), que fica desde logo concedido ao incorporador para que este possa concluir as obras e proceder à entrega das unidades.

Por conta desse “prazo de carência”, sugerimos aos compradores que sempre considerem como efetivo (ou seja, como prazo a ser utilizado pela incorporadora para conclusão das obras), esse período complementar de modo a que não haja frustrações ou prejuízos ao comprador que tenha planejado mudar-se em uma determinada data e somente o fará, seis meses depois. Assim, se o contrato conta com um prazo de 36 (trinta e seis) meses para conclusão das obras e ainda, o prazo de carência de seis meses, deverá o comprador considerar o prazo efetivo de 42 (quarenta e dois) meses. Assim, esse prazo de 42 meses é o que será considerado para fins de, por exemplo, ajustar o prazo do contrato de locação do imóvel onde reside ou marcar data de casamento, etc.

(b) O que é considerado “conclusão” das obras?

Por conta de alguns trâmites de ordem burocrática, o empreendimento pode estar totalmente concluído, mas ainda não recebeu as licenças que formalizam essa conclusão, impedindo que a incorporadora institua o condomínio e apresente a matrícula do imóvel adquirido.

Em decorrência de tal fato, é também usual (e não me parece incorreto), que estando o imóvel / empreendimento com suas obras concluídas, restando apenas e exclusivamente a conclusão dos aspectos formais da expedição do Auto de Conclusão e sua averbação perante o registro de imóveis, a incorporadora convoque os compradores a iniciar o processo de vistoria do imóvel, sem que no entanto, proceda à efetiva transmissão definitiva da posse direta do imóvel.

Nessa situação, onde o comprador já está exercendo, ainda que parcialmente, o direito de propriedade sobre o imóvel em questão, surge a seguinte questão: e o rateio das despesas condominiais ocorridas nesse período? Correm por conta de quem?

No meu entendimento, as despesas ordinárias (água, força e luz das áreas comuns, folha de pagamento, etc) continuam a correr por conta da incorporadora; mas as despesas extraordinárias (aquisição de materiais e equipamentos para o condomínio; instalação de equipamentos de segurança; mobiliário; capachos; carrinhos de compra; etc), devem ser arcados pelos compradores, tendo em vista que são produtos e serviços destinados para a comodidade do futuro morador e que agregam ao patrimônio do condomínio.

(c) E se houver atraso na entrega da unidade?

Cabe inicialmente lembrar que são raros (na verdade, muito raros) os casos de inadimplemento absoluto no que se refere a entrega de imóveis vendidos “na planta”. Salvo um único caso específico que ganhou notoriedade há mais de dez anos, a princípio, nenhum outro provocou semelhante distorção.

Atrasos na conclusão da obra acontecem, e via de regra, pelas seguintes razões:

1. Redução do ritmo de obra em decorrência do fluxo de caixa (que pode ter sido alterado por conta de elevação exacerbada dos preços dos materiais de construção; aumento do custo da mão-de-obra ou ainda, elevado índice de inadimplência por parte dos demais compradores de imóveis).

2. Intempéries do tempo ou problemas com fornecimento de material;

3. Trâmites burocráticos, especialmente, para expedição do denominado “auto de conclusão”.

Nas situações de atraso na entrega das obras, cabe ao comprador, indenização dos danos materiais que esteja experimentando, como por exemplo, os custos que estão sendo por ele arcados com sua moradia (aluguel, condomínio, IPTU). Ou ainda, o rendimento que está deixando de ter com o imóvel adquirido e que poderia estar lhe gerando a renda do respectivo aluguel.

Considerando que cabe também ao comprador, periódica fiscalização quanto ao andamento da obra, recomendamos que, vislumbrando o atraso na conclusão das obras, mantenha contato com a incorporadora para iniciar, com antecedência, as bases negociais do futuro acordo, de modo a que não se faça tal negociação, sob qualquer forma de pressão. Explico: vejamos a situação onde o comprador mora em um imóvel alugado e o prazo de sua locação expira em 30 de maio de 2010; o prazo previsto para a entrega do novo imóvel é 30 de abril de 2010, mas até o dia 30 de abril a incorporadora ainda não convocou o comprador para vistoria do imóvel. Em que estado de estresse estará sendo negociada essa questão?

Por conta disso, recomendamos que o comprador, com no mínimo dois meses de antecedência do prazo final previsto para entrega da unidade, inicie os contatos com a incorporadora para certificar a data efetiva da conclusão das obras e transferência da posse do imóvel de modo a que possa negociar eventual prorrogação do contrato de locação do imóvel onde reside; possa ajustar com a incorporadora que esses custos deverão ser arcados por ela (incorporadora); que as eventuais prestações do preço deverão estar suspensas tendo em vista o atraso na entrega da unidade, e outras condições a serem consideradas em cada caso específico.

Em nossos próximos artigos, trataremos das outras duas questões levantadas no início do texto (variação do valor da parcela do preço e apuração de saldo devedor a ser pago mediante repasse de financiamento bancário).

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Tenho terreno e queria fazer um loteamento. Como devo proceder?

2011-05-26T11:48:00.001-03:00

Antes de dividir o terreno e vender os lotes, o proprietário de uma gleba de terras deve aprovar um projeto de parcelamento do solo e registrá-lo no Cartório de Registro de Imóveis

O mercado imobiliário está, como todos sabemos, bastante impulsionado por conta de vários fatores, dentre eles estabilidade econômica, linhas de crédito para produção e aquisição de imóveis, demanda represada e interessantes retornos de investimento.

Esse aquecimento pode ser constatado nos mais variados setores do mercado, como edifícios comerciais (conjuntos e lajes corporativas), galpões industriais, centros comerciais (shopping centers e centros comerciais de bairro) e empreendimentos com finalidade residencial.

Nos grandes centros urbanos, é bastante raro encontramos uma gleba de terra que ainda conserve seu estado original, ou seja, que ainda não tenha sido objeto de algum parcelamento do solo.

Parcelamento do solo

Entretanto, o proprietário de alguma gleba de terra urbana que pretenda parcelar esse seu imóvel somente poderá fazê-lo respeitando as regras impostas pela Lei 6766/79 e outros dispositivos legais, especialmente aqueles editados pelo município onde se localiza a gleba.

Ao parcelar uma gleba de terras, passamos a ter os lotes de terreno. Quando esse parcelamento previr a abertura de ruas para acesso aos seus lotes, trata-se de "loteamento". Se o parcelamento não implicar a abertura de novas ruas e, portanto, o acesso aos lotes de terreno se der por ruas já existentes, então se trata de "desmembramento".

Seja loteamento ou desmembramento, o fato é que o proprietário de uma gleba de terras não pode, a seu bel-prazer, retalhar a área e vender os lotes sem que antes tenha sido aprovado o respectivo projeto de parcelamento do solo, e registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

Cabe ao proprietário da gleba elaborar o projeto de loteamento (ou desmembramento, conforme o caso) nos termos das diretrizes previamente obtidas junto à municipalidade, e então iniciar um longo e trabalhoso processo de aprovação perante todos os órgãos competentes.

Áreas públicas controle de acesso

As áreas destinadas a vias de circulação, as áreas verdes e institucionais que deverão estar previstas no projeto de loteamento passam a ser públicas e, por conseguinte, são doadas para a municipalidade.

Após a aprovação do projeto de parcelamento do solo e, portanto, com a expedição do respectivo alvará, deve o proprietário, no prazo máximo de 180 dias, registrar o projeto aprovado junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente. Somente após o registro do projeto aprovado poderá o proprietário (empreendedor) comercializar os lotes.

Com base em dispositivos da Constituição Federal e da própria lei 6766/79, o loteador poderá apresentar para aprovação um projeto de loteamento prevendo cercamento da área loteada e o controle do seu acesso, visando, assim, uma dose maior de segurança e a criação de uma melhor ambiência para os moradores desse loteamento.

Não é condomínio

O município, com base em lei específica tratando sobre esse tipo de loteamento, poderá aprovar o mencionado controle de acesso por meio de concessão real de uso e estabelecer contrapartida para os futuros proprietários de lotes. Estes, por seu turno, deverão cumprir com as determinações da municipalidade por meio de uma associação de moradores constituída para essa específica finalidade, e que terá, em seus quadros sociais, os proprietários de lotes que integrem esse loteamento.

O que usualmente é exigido pela municipalidade para aprovar um projeto prevendo o controle de acesso é a obrigação assumida pela associação de moradores quanto à manutenção e conservação de pavimentação, guias, sarjetas e calçadas, bem como a coleta de lixo - que passa a ser feita apenas na entrada do loteamento, e não lote a lote.

Esses serviços passam a ser de responsabilidade da associação de moradores que, por sua vez, contará com os recursos advindos das contribuições associativas que os proprietários de lotes se obrigam a pagar no momento em que adquirem os seus lotes, assemelhando-se, mas não coincidindo, ao rateio de despesas condominiais.

fonte: casaeimoveis.uol.com.br

É muito arriscado comprar um imóvel sem escritura? Quais problemas posso enfrentar?

2011-05-25T10:11:00.001-03:00

Nada impede a negociação "sem escritura", mas jamais se terá a mesma segurança como quando se compra o imóvel com o registro no Cartório de Registro de Imóveis

Você gostou do imóvel, a localização é conveniente, o preço cabe no orçamento, mas o vendedor diz que "não tem escritura" e sugere a assinatura de um compromisso particular. É possível comprar?

Primeiro, vamos distinguir as situações: quando se negocia um imóvel na planta, pago a prazo, é normal que se celebre um "compromisso de venda e compra" vinculado à incorporação imobiliária e cuidadosamente regido pela lei, documento que vai prever todo o andamento do negócio e da construção, até que seja atingido o seu ápice: a entrega do imóvel ao comprador e a celebração de uma escritura definitiva de venda e compra. Porém, não é dessa situação que se trata agora (por isso, inclusive, vamos cuidar dela em outra oportunidade).

Quando alguém diz que "não tem escritura", tecnicamente quer dizer que não tem registro imobiliário, e isto significa que estamos diante de um vendedor que não é o proprietário. E é válido o dito popular segundo o qual "quem não registra não é dono", porque propriedade se prova com o registro da matrícula do imóvel. Logo, o contrato não será de compra e venda, mas de "promessa de compra e venda".

Podem parecer minúcias desprezíveis, mas não são. A diferença legal entre ser "comprador" e ser "promitente comprador" é enorme e refere-se, principalmente, à segurança jurídica.

De fato, o proprietário usa, vende, aluga, demole, dispõe do imóvel e pode até exigir a sua devolução de quem injustamente o ocupe -enfim, é dono do subsolo e do espaço aéreo e tem o que, na linguagem jurídica, se denomina “direito real”.

Já o "promitente comprador" tem o chamado "direito pessoal", algo que ele sempre poderá defender, é lógico, Mas, para tal, sempre enfrentará uma série de obstáculos jurídicos e, a cada discussão, precisará mostrar todos os seus documentos e provas, enquanto o proprietário basicamente exibe a certidão do registro imobiliário, isso é tudo. Em suma, o “promitente comprador” está quase lá, mas ainda não detém a propriedade.

E se o "promitente vendedor" sumir ou, por uma razão qualquer, não outorgar a escritura no futuro, vão restar para o adquirente os intrincados caminhos judiciais, demorados e caros.

Assim, nada impede a negociação "sem escritura", mas jamais se terá a mesma segurança como quando efetivamente se compra o imóvel, com o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis.

Caso você queira assumir esse risco, pague o menos possível pelo imóvel, lembrando que essa diferença vai, certamente, ser gasta na futura regularização da propriedade.

fonte: casaeimoveis.uol.com.br

O que pode acontecer quando o inquilino atrasa o pagamento do aluguel?

2011-05-20T11:04:00.000-03:00

Uma das obrigações do inquilino é pagar, em dia, o aluguel e os encargos da locação acertados entre as partes, conforme determina do inciso I do artigo 23 da Lei 8245 de 18 de outubro de 1991 (que trata da locação de imóveis urbanos).

Se o aluguel ou outros encargos previstos no contrato não forem pagos até a data de vencimento, haverá o acréscimos, como correção monetária, multa e juros moratórios.

O contrato deverá prever cada um desses encargos de mora, ou seja, o índice de correção monetária, a taxa de juros e o valor da multa. No mercado de locação, o mais usual é a aplicação do IGP-M/FGV como índice de correção, os juros moratórios de 1% ao mês e a multa moratória de 10%.

Vale esclarecer que não se aplica, na relação locatícia, a multa de 2% prevista no Código de Defesa do Consumidor, pois, via de regra, não está caracterizada a relação de consumo entre o proprietário do imóvel e o inquilino. Assim como também não se aplica a multa de 2% a que faz menção o parágrafo 1º do artigo 1336 do Código Civil, pois esse dispositivo se refere aos rateios das despesas em condomínios.

Assim sendo, é possível prever, no contrato de locação, a aplicação da multa de 10% no caso de atraso de pagamento do aluguel ou seus encargos. Ocorre que, além das penalidades como multa, juros e correção monetária, o locatário estará sujeito a algumas medidas que a lei autoriza o locador a tomar:

1. O locador poderá levar o título que não foi pago a protesto. O locatário receberá a notificação do cartório de protesto para que liquide a dívida, sob pena de ter o título protestado.

2. O locador poderá instaurar uma ação judicial visando a cobrança dos valores em aberto. Independentemente do protesto prévio desse crédito (citado acima), o locador tem o direito de promover a execução da quantia devida pelo inquilino, que, se não for paga após a sua citação (ou seja, após tomar conhecimento formal do processo judicial), terá seus bens penhorados para quitar a dívida.

3. O locador pode, ainda, optar pela instauração da ação judicial de despejo por falta de pagamento. O locatário será citado da ação e poderá evitar o despejo se pagar a dívida em aberto dentro de 15 dias. Esse pagamento feito em juízo é o que se chama de “purgação da mora”. Se não quitar a dívida, o contrato de locação será rescindido e o despejo será executado por decisão judicial.

Seja qual for a medida adotada pelo locador, certamente significará o aumento da dívida do locatário, pois, ao valor original, serão acrescidos os encargos da mora, custas de protesto, custas de processo judicial e honorários de advogados.

Assim, para o inquilino que esteja enfrentando dificuldade para honrar o pagamento integral do aluguel, o melhor a fazer é manter contato com o locador, pagar ao menos uma parte do que deve e negociar o pagamento, para não deixar o dono do imóvel sem receber algum valor e, ainda, demonstrar a sua intenção de liquidar o débito.

Vale lembrar, ainda que seja óbvio, que nenhum proprietário aluga o seu imóvel visando despejar o inquilino; o que ele busca é receber a remuneração desse seu patrimônio. Portanto, o inquilino deve ter em mente que, na medida em que ele conservar bem o imóvel locado e demonstrar seu esforço para honrar com suas obrigações, ele estará construindo uma boa relação negocial, que poderá perdurar por muito tempo.

fonte: casaeimoveis.uol.com.br

Quem paga o IPTU: o locador ou o locatário? O proprietário pode deixar essa despesa por conta do inquilino?

2011-05-20T10:25:00.001-03:00

Este é um daqueles casos em que saber o que significa a sigla dá a pista da resposta: IPTU significa Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana. Como esse imposto se refere à "propriedade", é lógico que seja pago pelo "dono" e é exatamente isso o que dizem a Constituição Federal e o Código Tributário Nacional.

Fixada essa certeza, vem a segunda dúvida: o valor pago à prefeitura pode ser cobrado do inquilino? Pode. A autorização para isso está na Lei das Locações. Menciono as várias legislações, exatamente, para deixar claro que existem dois relacionamentos bem diferentes.

O primeiro, de natureza tributária, é a relação entre o proprietário e a prefeitura, que cobra o imposto (há quem diga que, se fosse bom, chamaria "voluntário") pela simples circunstância de ele ser dono do imóvel urbano (se o imóvel fosse rural, o imposto seria o ITR -Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural- e o credor seria a União).

A segunda relação, de natureza civil, existe entre o proprietário e o seu inquilino, sem qualquer participação da prefeitura.
Mas, para que o inquilino pague o IPTU, isso deve estar claramente previsto em um contrato. Insisto: locatário somente deve pagar o IPTU se esta obrigação estiver expressa no contrato de locação.

Ou seja, se nada constar do contrato (ou, ainda, se o contrato for verbal e, portanto, não existe nenhuma previsão registrada), o proprietário pagará normalmente o imposto, não podendo cobrar o valor do locatário.

Contudo, mesmo que a obrigação de o locatário pagar o valor do imposto conste do contrato, o locador deve tomar o cuidado de ele mesmo pagar para a prefeitura (quitar o carnê) e, em seguida, cobrar do locatário. Para isso, basta inserir o valor no "aviso de cobrança".

A razão dessa cautela é apenas uma: se, embora obrigado pelo contrato, o locatário não pagar o IPTU, quem sofrerá a execução judicial (fatalmente promovida pela prefeitura) será o proprietário, que findará gastando tempo e dinheiro para liquidar esse problema.

Finalmente, se o locatário não fizer o pagamento, o locador poderá promover uma "ação de despejo por falta de pagamento" e, de duas uma: ou o locatário finalmente pagará o valor devido, ou ocorrerá o despejo.

fonte: casaeimoveis.uol.com.br

Famílias ocupam imóvel do INSS no Centro de Curitiba

2011-05-20T10:18:00.001-03:00

Cerca de 100 famílias sem-teto são ligadas ao movimento por moradia popular

Aproximadamente 100 famílias sem-teto ligadas ao Movimento Nacional União Por Moradia Popular no Paraná ocuparam um imóvel pertencente ao INSS, hoje, por volta das 9h10 da manhã, no Centro de Curitiba. O imóvel fica na rua Marechal Deodoro, 1290, próximo à Reitoria da Universidade Federal do Paraná (UFPR). A ideia é pressionar o governo federal a destravar um processo de licitação para a reforma de outro imóvel na Capital – na José Loureiro, em frente ao Instituto de Identificação, para onde seriam transferidas 30 famílias. Sem fazer essa licitação, a obra está emperrada na Caixa Econômica Federal desde 2009. A atividade em Curitiba integra uma mobilização nacional que acontece em 20 estados.

Há dois anos, o Movimento Nacional União Por Moradia Popular no Paraná ocupou o mesmo imóvel do INSS e conseguiu com que o governo federal se comprometesse a fazer a reforma no prédio da José Loureiro para abrigar as 30 famílias do movimento. Nesse local já residem outras cerca de 30 famílias, antigas moradoras do edifício. Sem a licitação, as famílias que residem ali reclamam de vazamentos e outros problemas. Agora, todas aguardam que o governo se manifeste e destrave a burocracia que impede que seja feita a licitação, a reforma e as famílias sem-teto possam finalmente mudar para suas residências.

“Uma vez que o prédio esteja reformado, vamos poder selecionar quem ocupará esses apartamentos. Mas não podemos mais esperar tanto tempo pela solução do problema”, reclama a coordenadora nacional do Movimento, Maria das Graças Silva Souza.

fonte: jornale.com.br

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